Los departamentos ubicados en edificios pueden ser asegurados contra posibles riesgos catastróficos como terremotos, incendios o posibles colapsos, ya sea de forma individual o colectiva (en una sola póliza cuya prima se divide en partes iguales para el total de los dueños de los departamentos u oficinas de la edificación).

Lo que se toma en cuenta es que el edificio sea de hormigón armado, ya que se excluye a los de construcción mixta en su estructura y bases, es decir, combinación con madera.

Las ramas del mercado asegurador del país que contiene a los seguros que protegen a los bienes inmuebles de desastres naturales y de posibles colapsos son la de incendios y líneas aliadas y la de multirriesgos.

“Sí se puede asegurar solamente un departamento en propiedad horizontal porque la estructura, el piso, las paredes y el techo de ese bien inmueble son de mi propiedad, ya que lo pagué o lo sigo pagando en caso de que esté vigente el crédito hipotecario”, dice Édgar Lucero, consultor independiente de seguros.

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El costo depende de factores como la ubicación y el uso que se le dé a la estructura. El seguro de incendios y líneas aliadas y el de multirriesgo tiene exclusiones en Ecuador, una de ellas es el colapso, como el ocurrido en Surfside, en el estadounidense estado de Florida, el 24 de junio de 2021, que ya deja 90 muertos.

“Si quiere que se cubra colapso debe tener una cláusula adicional que se llama cobertura de colapso. Este se puede hacer sobre el valor total de la estructura o solo una parte de lo que se quiere asegurar. En un departamento de $ 100.000 solo se puede asegurar si se quiere un 40 % o 60 % del valor comercial, todo eso puede hacerse”, afirma Lucero.

La compra a crédito de un departamento siempre implica la firma de las pólizas de gravamen y la de incendios y de líneas aliadas, que en el caso que se pierda el bien inmueble, una parte de la indemnización va al banco y el saldo insoluto de la deuda va al deudor.

“No existe una legislación ecuatoriana en la que se obligue a asegurar su departamento o casa (de forma individual) ante posibles daños si se compra al contado”, sostiene Lucero.

Lo que indica el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal es que “cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso, departamento o local”.

Y el art. 16 agrega que “es obligatorio el seguro contra incendio y daños de ascensor de todo edificio regido por esta Ley”, es decir, los inmuebles constituidos en condominio o declarados en régimen de propiedad horizontal.

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En el caso de los seguros individuales que protejan a cada uno de los departamentos u oficinas de un edificio se requerirá que todos sus propietarios hayan pagado el crédito que les permitió comprar ese bien inmueble para tener una póliza colectiva. “De lo contrario, los que aún pagan la cuota del crédito estarían cancelando doble seguro. Mucha gente no sabe que ya paga este tipo de seguro dentro de la cuota del crédito hipotecario”, añade.

Es importante que la población conozca la empresa aseguradora del bien inmueble por el que se endeudará y las condiciones de cobertura para que no existan sorpresas en caso de que se presente un percance.

El costo de la prima anual que debe pagarse depende de dos factores, el valor comercial del bien inmueble que se quiere asegurar (ya sea casa o departamento en un edificio) y la multiplicación por una tasa técnica.

El segundo factor varía según las condiciones de la edificación y tiene dos variables. La primera es que no se aseguran construcciones mixtas, es decir, señala Lucero, estructuras que sean de madera o que tengan recubrimiento de madera. “No estoy hablando de pisos, sino de los pilares que soportan la estructura como tal”. La edificación tiene que ser de hormigón armado o de metal recubierta de hormigón.

La segunda variable es la ocupación. La tasa técnica puede ir de 1,3/1.000 hasta 2,5/1.000. En las zonas costeras del Ecuador, la prima es mayor porque la probabilidad de terremotos es más alta que en el interior del país.

“La antigüedad se toma en cuenta cuando el edificio supera los 30 años. Pero más es el tema de construcción, si es mixta y se hizo hace dos meses lo más probable es que no la aseguren, pero si es de hormigón armado de hace más de 30 años no habría problema”, afirma Lucero.

“En caso de percance se devuelve en función del siniestro y la cobertura de la póliza, menos el deducible. La aseguradora responde hasta el valor comercial de cuando se compró el bien inmueble, que fue el valor por el que se aseguró. Pero siempre se resta el deducible, que es una participación que hace el asegurado en cada siniestro. Si la casa valía $ 80.000, el deducible es de $ 1.500 aproximadamente en caso de un terremoto. Al asegurado se entrega el dinero”.

La plusvalía como tal no se asegura porque ese concepto va atado a la ubicación de la casa o departamento y no a la estructura asegurada. “Cuando hay un terremoto o incendio lo que se va a destruir es la estructura como tal, no el terreno”, explica Lucero.

Un departamento de un edificio construido en la década del ochenta del siglo XX, cuyo costo actual es de $ 50.000, se calcula la prima multiplicando por 1,8/1.000, más la suma de los impuestos.

“Hay que ver esto como un tema de ahorro. Muchos lo toman como un gasto, pero al final del día cuando ocurre un evento ven lo importante que es. Si se da cuenta, las pólizas por incendios pueden ser de $ 100 o $ 150 anuales que puede estar dentro del flujo de una persona, incluso de clase media”, dice.

Se paga más por asegurar edificios tras el terremoto del 2016

La de incendios y líneas aliadas evidencia un incremento de las primas netas pagadas por los asegurados a partir del 2016, tras el terremoto de abril de ese año que afectó más a las provincias de Manabí y Esmeraldas. Por ese concepto “se atendieron 43.000 reclamos y se indemnizó la cifra de $ 598 millones, sin que se afecte la estabilidad y solvencia del sistema”, indica un informe de la Federación Ecuatoriana de Empresas de Seguros (Fedeseg).

Por el de incendios y líneas aliadas se pagaron $ 169,3 millones durante el 2015, monto que subió a $ 190,4 y $ 189,7 millones en 2016 y 2017.

Desde entonces hay un incremento que no se detuvo ni el año pasado, ya que con la crisis profundizada por la pandemia se cancelaron $ 259 millones en primas. El aumento está más relacionado a la obligatoriedad de adquirir este tipo de seguros cuando se compra a través de crédito hipotecario.

El costo de los siniestros cubiertos representó el 29,7 % de los ingresos devengados por el seguro de incendios y líneas aliadas durante el 2020.

Después de los seguros de vida (23,1 %) y de vehículos (20,1 %), el de incendios y líneas aliadas es el tercero que más peso tiene en el mercado asegurador en cuanto a primas netas pagadas (15,3 %), según Patricio Salas, presidente de Fedeseg.

En el primer trimestre de este año se dio una reducción del 7,8 % en las primas pagadas por la rama de incendios y líneas aliadas con respecto al mismo periodo del año pasado, pero ya se recauda un poco más de lo conseguido en 2019.

El de la rama multirriesgos, una póliza que también puede proteger contra colapsos de las edificaciones, sí se redujo al pasar de $ 44 millones durante el 2019 a $ 42 millones en recaudaciones el año pasado. Esta es una sola póliza en la que asegura la casa o departamento y su contenido (menaje), incluso contra robos. (I)