El que vende una propiedad está obligado por la ley a cancelar el impuesto a la plusvalía, pero en la práctica se compromete -en el contrato- al comprador a cubrirlo

¿Quién paga el impuesto a la plusvalía en Ecuador? A quienes compran un bien inmueble el tributo suele tomarlos por sorpresa al cancelar la entrada de una casa, por ejemplo, y tener que desembolsar un valor que no estaba en sus planes financieros.

El art. 556 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD) indica que “se establece el impuesto del 10 % sobre las utilidades y plusvalía que provengan de la transferencia de inmuebles urbanos”, esto es lo que se conoce como el impuesto a la plusvalía que se cancela cuando se vende un bien inmueble dentro del área urbana.

La norma indica que el porcentaje se podrá modificar mediante ordenanza.

Los que tienen esta obligación tributaria son los dueños de los predios que los vendieren obteniendo la utilidad imponible y por consiguiente real, indica el art. 558 del COOTAD.

Alerta con lo que firma en el compromiso de compraventa de una casa, ahí se definen reparaciones por daños de fábrica, plazos y sanciones, pero el acuerdo debe ser notarizado

El impuesto a la plusvalía es el tributo sobre el incremento del valor de la tierra del área urbana, es decir, grava el resultado de la diferencia positiva entre el precio en que se compró el inmueble y el precio actual de venta (ganancia).

En la norma se contempla que el comprador que pague este impuesto tendrá derecho a “requerir a la Municipalidad que inicie la coactiva para... (que) le sea reintegrado el valor correspondiente”.

Pero el art. 558 dispone también que “no habrá lugar al ejercicio de este derecho si quien pagó el impuesto hubiere aceptado contractualmente esa obligación”, como en un contrato privado de promesa de compra que así lo estipule.

Las propiedades que tienen más de 20 años de antigüedad y se comercializan no pagan el impuesto a la plusvalía, según indica el COOTAD.

Marlon Vera, abogado inmobiliario, afirma que este tributo debe ser cubierto por la parte vendedora. “Hay una excepción cuando el vendedor se excusa, lo que se estipula directamente en un contrato de promesa de compra y venta sobre el pago del impuesto. Se hace un acuerdo entre las partes”.

Estos pactos se dan cuando el comprador pide una rebaja al vendedor, y este último accede a la reducción pero pide al que compra que cubra el impuesto a la plusvalía respectivo.

Una casa se vende en 110 mil dólares, pero quien la desea adquirir hace una oferta de 100 mil dólares. En ese caso hipotético, el dueño de la propiedad accede a vender en el monto planteado, pero pide al comprador que asuma el tributo a la plusvalía.

“Es recomendable hacer promesas de compra-venta, con esto las reglas del juego están claras desde al inicio. Allí se puede establecer cuáles son los valores que corresponde asumir tanto al comprador como al vendedor, sin sorpresas futuras”, asegura Vera.

Para el cálculo de este impuesto, las municipalidades deducirán de las utilidades los valores pagados por concepto de contribuciones especiales de mejoras y concesión onerosa de derechos, indica la ley.

También se debe deducir el 5 % de las utilidades líquidas por cada año que haya transcurrido a partir del momento de la adquisición hasta la venta.

Marcos Armijo, CEO de la franquicia inmobiliaria Travi Bienes Raíces, menciona un ejemplo y una forma simple de explicarlo.

Si un terreno se compró en 2015 con 10.000 dólares y en la actualidad, siete años después, se vende en 50.000 dólares, ¿cuánto sería el impuesto a la plusvalía por pagar?

Primero este impuesto se calcula de la plusvalía o utilidad, que en este caso es la diferencia del costo de compra y venta, es decir, 40.000 dólares, en ese caso sería de $ 4.000 (10 % de la utilidad).

El impuesto a la plusvalía equivale al 10 % de la diferencia que exista entre la transferencia de los inmuebles urbanos, es decir, se calcula sobre el monto que se gana por la reventa del inmueble con base en el avalúo municipal, indica el blog de la agencia inmobiliaria Unión Andina Ecuador.

Además, se reduce un 5 % anual del monto del impuesto por cada año transcurrido desde que se compró y vendió la propiedad.

En el caso del ejemplo citado, la disminución sería de 1.400 dólares por los siete años transcurridos (200 dólares por año que es el 5 % de 4.000) con lo que el monto por tributar es de $ 2.600 por esa venta.

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Los notarios no podrán otorgar las escrituras de venta de las propiedades inmuebles sin la presentación del recibo de pago del impuesto, según el art. 560 del COOTAD, de ahí que es un valor por cubrir como requisito para la entrega de la vivienda a sus nuevos dueños y el procesamiento del préstamo cuando se adquiere a crédito.

Los notarios que incumplan “serán sancionados con una multa igual al 100 % del monto del tributo que se hubiere dejado de cobrar”. Más una multa que fluctúa entre el 25 % y 125 % de la remuneración mensual mínima unificada del trabajador privado en general, según la gravedad de la infracción.

La plusvalía es definida como el incremento del valor de un bien en un tiempo determinado, en el caso de los bienes raíces, las viviendas, oficinas, edificios, locales comerciales, lotes, entre otros; se genera por factores externos como la ubicación, antigüedad, accesibilidad, infraestructura urbana, cercanía a transporte público, espacios comerciales y al desarrollo y proyección general de la ciudad. (I)