El Gobierno hace un diagnóstico de los predios con acceso a servicios que no están edificados en las zonas urbanas de los municipios del país, con el fin de fomentar en ellos la construcción de proyectos verticales que atiendan la necesidad de viviendas de interés social (VIS), que cuestan hasta $ 70.000.

Ministro Darío Herrera: Muchas personas, sobre todo en la ruralidad, no necesitan casa nueva sino otras soluciones habitacionales

Es una alternativa para frenar un crecimiento horizontal de las ciudades, explica Darío Herrera, titular del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi).

¿El Plan Nacional de Hábitat y Vivienda del Gobierno incluye el fomento de proyectos verticales?

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El plan ciertamente toma bajo consideración estas realidades, pero no hay un diagnóstico completamente determinante al respecto, tenemos data preliminar. Hicimos un muestreo con municipios del país. Les preguntamos cuántos predios urbanos vacíos, baldíos tienen, pero que están en el área urbana con servicios básicos, es decir, tienen una calle, agua, alcantarillado y todo. Ochenta municipios que sumaban un millón y medio de predios en áreas urbanas contestaron que un tercio, 34 % de estos predios estaban baldíos con infraestructura, pero sin edificación. Allí no estaban Guayaquil y Quito, no obstante, 80 de 221 municipios te marcan una realidad, no creo que vaya a ser tan diferente. El peso ponderado de los predios que aporten en algún momento los municipios de Guayaquil y Quito podrían bajar ese porcentaje, pero debemos tratar la información segmentada, ya que las realidades del país y de los municipios no son las mismas. Quito y Guayaquil son dos mundos diferentes. El resto del país tiene otras realidades en acceso a agua potable, distribución, servicio de alcantarillado, son completamente diferentes. SI se compara el de Guayaquil con Olmedo (en Manabí), que tiene 12.000 habitantes, hay barrios en la primera más grandes.

¿Qué se piensa hacer con estos predios vacíos?

Son terrenos en los que la infraestructura no sirve porque nadie vive allí. Lo que tenemos que pensar es terminar la data, tener el diagnóstico completo para no tener solamente una presunción de que existe un problema, que ya lo vemos que puede existir. Uno puede decir tengo garantías constitucionales, tengo un predio y nadie me está obligando a que construya, estoy pagando mis impuestos, pero hay que ver lo que pasa con estos predios que no se utilizan y no crean ciudad, porque sigo extendiendo la malla urbana y creando más ciudades satelitales con el sano propósito de ofrecer vivienda a los ecuatorianos, pero ciertamente hay un propósito de desarrollar urbanísticamente un predio y tener un rédito para una empresa y generar empleo, que tampoco está mal. El concepto debe ser a la par qué estamos haciendo con estos predios que están dentro de la zona urbana y que no se han desarrollado.

¿Cómo terminarán este diagnóstico?

Primero, hicimos un muestreo y nos da una idea de que hay un problema; segundo, terminaremos este levantamiento de información para tener la data real; tercero, tenemos que hacer el catastro nacional para lo cual tenemos un crédito de la CAF de 137 millones de dólares, que no se ha hecho y es un crédito que ha estado flotando durante dos o tres años. Cuando tengamos esa información y podamos cuadrar tendremos las herramientas para hacer un diagnóstico real. Pero de entrada nos hacemos esta pregunta, qué haremos con estos predios vacíos que deberían ser utilizados para generación de proyectos de vivienda para clase media, alta pero también viviendas de interés social. Los países desarrollados tienen VIS bajo modelos de alquiler con subsidio y de manera temporal. Venga viva, le doy un subsidio hasta que se incluya de manera económica dentro de la sociedad, mejore su calidad de vida y después esas familias accedan a vivienda propia, no se regalan necesariamente.

¿Se tiene previsto aplicar lo mismo?

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Ciertamente nuestro país tiene otra realidad y hay compromisos con los más necesitados y hay planes del Gobierno para atender estos compromisos que sí incluyen vivienda gratuita. En nuestro plan de vivienda, el 67 % de las casas serán sobre terrenos propios. Es decir, los dueños tienen su terreno y recibirán la vivienda gratuita. No es que vamos a crear o a fomentar en exceso los nuevos desarrollos inmobiliarios satélites, ciudades satélites, que no está mal si hay ciudades que tienen necesidades, pero en general la política pública no apunta hacia eso. Hasta ahí el diagnóstico. Son datos preliminares. Nos preocupa que exista este porcentaje ahora haciendo el muestreo de 80 de 221 municipios, porque vemos un potencial o áreas de oportunidad. Más allá de que vamos a estar pensando nosotros en sugerirle a los municipios que impongan sanciones o de que en algún momento se vaya a expropiar, eso no está en el libreto para nada. Simplemente es una alerta sobre esa capacidad instalada porque la inversión en vías, en saneamiento existe, pero no hay casas o no hay un edificio, entonces por qué existe, eso alguien lo pagó, nosotros pagamos con los impuestos y tienes un tercio de los terrenos sin usar. Algo no suena, no cuadra. Finalmente cómo eso se va a complementar ya con una política pública de vivienda que se convierta en una de Estado y que dentro de esa política se defina también de entrada qué tipo de país queremos ser desde el punto de vista de desarrollo urbano. Queremos ser un país de metrópolis, permitir que haya dos centros metropolitanos, Quito y Guayaquil, queremos ser un país que sea la suma de ciudades intermedias de hasta 250.000 habitantes. O un país con desarrollo urbano sostenible, ecológico, sustentable, eso es algo que todavía nadie se ha respondido. Lo que sí se ha respondido es que el país en el año 2016 en Hábitat III firmó y creó una agenda de hábitat sostenible para el 2036. Hay unos ejes y hacia allá queremos ir con el desarrollo urbano, pero eso no se ha implementado de manera absoluta en los últimos años por las administraciones anteriores y nosotros hemos retomado esos compromisos. Es un tema muy complicado porque tiene que ver con la realidad de cada una de las ciudades y cantones y no tenemos toda la data como para dar un diagnóstico concreto, pero sí nos preocupa.

¿El Gobierno central tiene proyectos habitacionales verticales o viviendas compartidas o cómo pueden incentivar estos desde lo privado?

Uno de los ejes dentro del plan es el desarrollo comunitario. Le llamo ligando al sector privado la posventa. Mucha gente dice que solucionas un problema cuando le das la casa a una persona, pero allí recién empiezan. Y los problemas de las organizaciones sociales son graves y son los mismos, no importa la clase social que sea. Los problemas sociales son exactamente los mismos, sea La Laguna en (la avenida) Samborondón o en Sauces (en el norte de Guayaquil). Vivir en comunidad es muy complicado. Recibimos alrededor de mil trámites o querellas con procesos, con preguntas, divisiones, impugnaciones de directiva, denuncias sobre ciertos abusos que existen dentro de los propietarios de diferentes urbanizaciones.

¿Se refiere al manejo de las alícuotas?

Cada urbanización sigue normas básicas, pero tiene la potestad de crear sus propios estatutos de cómo se va a gobernar. Simplemente nosotros solo actuamos como registro, no somos jueces, y no vamos a interferir en la forma como ellos viven. Siempre se les ayuda con formatos de estatutos para que más o menos tengan un orden. Hay la libertad de reunirse en una asamblea y decidir su forma de gobierno, cuántas personas pueden tener en las direcciones, cómo manejar su presupuesto, los controles internos que tendrán, cuando esas normas parlamentarias fallan y no funcionan, no saben vivir, entonces se crean problemas relacionados con dos cosas. Abusos o exceso de los usos de ciertas áreas comunales y lo segundo es el dinero. Todo el mundo está en contra del que maneja la plata, que no es transparente. Esos son los problemas en todos los lugares. Ciertamente es un limitante en el caso que queramos, como efectivamente lo haremos, de promover un plan habitacional de hábitat y vivienda que incluya el fomento de la vivienda vertical para utilizar ciertos de esos predios o que los dueños de esos predios privados se motiven a construir y hagan proyectos en altura para que asista a la vivienda social, entre otras, puede ser de interés prioritario. Cualquier persona comprando un apartamento entre $ 80.000 y 90.000, tampoco que todo es vivienda social, pero es importante que exista el acompañamiento de nuestro lado para el desarrollo comunitario y que aprendan las normas parlamentarias.

¿Quién manejará desde el Gobierno central este seguimiento en proyectos verticales?

Cuando se desintegró la Secretaría del Plan Toda una Vida del gobierno del señor (expresidente de la República Lenín) Moreno que se transformó y migró a ser la Secretaría para el combate de la desnutrición crónica infantil, adscrita a la Presidencia de la República, esa institución tenía equis cantidad de empleados de los que 123 de ellos pasaron al Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) porque hacían esta gestión social, son sociólogos. Tenemos personal para el acompañamiento en el futuro de los planes de vivienda y poder hacer este desarrollo comunitario. Cada 50 familias tienen asignado un gestor por dos o tres meses, de manera que los acompaña y después pasa a otro proyecto. Eso es importante para poder complementar.

¿Cómo enfrentar el tabú de vivir en altura?

Hay ese tabú de que no quiero vivir en altura, de que prefiero mi casita, es normal, pero cada vez las personas van valorando más el hecho de vivir en ciudades más céntricas donde tienen todos los servicios cercanos, no solo los básicos, sino servicios de otro tipo y donde necesariamente la ciudad sea dirigida hacia el ciudadano, el peatón y no hacia los vehículos. Porque imagínate siendo una persona de limitados recursos que accede a una vivienda de interés social en las afueras, en ciudades satélite, eso crea problemas de conectividad, de movilidad para acceder a tu puesto de trabajo o tener los servicios elementales.

Un ejemplo es Socio Vivienda, construido en el noroeste de Guayaquil.

Entre otros. También hay proyectos que incluyen áreas comunales, sociales, de servicios con supermercados de manera que puedas tener una pequeña comunidad, eso es parte del desarrollo mobiliario y de la creatividad de los promotores del futuro. En nuestro plan tenemos el arrendamiento con opción a compra que no existe en este momento para vivienda social, que estamos incluyendo en la nueva ley planteada al Legislativo. Dentro de esta hay incluido el asunto de vivienda de interés social de arrendamiento con opción a compra. Allí hay un gran potencial. La Agencia Francesa para el Desarrollo estima en un estudio de mercado que el potencial de la vivienda social con arrendamiento con opción a compra es de alrededor de 70.000 unidades hoy. Eso significa que 70.000 dicen que no es necesario que me regales, sino que quiero arrendar con opción a compra y eso corresponde a personas más jóvenes que ya son productivas, una persona entre 20 y 35 años que piensa diferente, no quiero tener una propiedad sino tener la libertad de movilidad y poder acceder a cualquier otro proyecto en el futuro.

¿Cuántos de los planes inmobiliarios aprobados dentro del plan de subsidiar las tasas de interés son proyectos verticales o de bloques compartidos?

No te puedo dar el detalle exacto, muy buena pregunta, pero en ciudades como Quito y Guayaquil sí hay proyectos de tres pisos por lo menos con bloques donde la gente está comenzando a vivir en comunidad, y eso es un paso importante. Tampoco vale exagerar diciendo que mañana tendremos edificios de 20 pisos con departamentos de interés social. Depende también del precio de la tierra, estos proyectos se han hecho en otras ciudades del mundo porque el costo de los terrenos son muy altos, entonces se van para arriba. Acá no tenemos ese problema en ese nivel, hay ciudades que sí tienen un valor promedio por metro cuadrado más alto que otras por la escasez de tierra, como Cuenca, por ejemplo, más por condiciones geográficas que por la disponibilidad, pero sí hay proyectos de ese tipo. El incremento de planes habitacionales totales ha sido brutal. Corresponde a proyectos represados del pasado que no se animaban a hacerlo porque no había los incentivos suficientes. En cuatro meses no hemos parado, tenemos 245 proyectos registrados por mes. Y ese total con corte al 31 de octubre pasado suman 6.677 viviendas. Lo chévere de eso es que el 52 % de esos proyectos son viviendas de interés social (VIS), casas con precio menor a $ 70.000. El restante son viviendas de interés prioritario (VIP) de $ 70.000 hasta $ 91.000. En el pasado, el 80 % eran VIP y no se aventuraban a invertir en los proyectos más económicos, pero el mayor déficit está en las VIS. Ahora el fin de la simplificación de planes es permitir que el mercado reaccione a favor de resolver esa demanda en el sector que realmente lo necesita. Si seguimos así tendremos 1.667 casas por mes, en 48 meses, tendremos 80.500 viviendas en cuatro años en el sector privado, aparte de la obra pública. La meta (en cuatro años) son 105.824 unidades nuevas, de las que el 67 % son gratuitas en terreno propio (del beneficiario), más las que reciben algún tipo de subsidio (las VIS o VIP).

El plan incluye construir hacia arriba sobre casas ya construidas. ¿Se verificará que esas bases puedan sostener otros pisos más?

Hemos tenido ya varias reuniones con actores importantes del sector privado. Estamos evaluando las diferentes alianzas estratégicas que tenemos que hacer para que esto funcione. El plan de vacunación era una muestra de lo que el sector privado y público pueden hacer juntos para cumplir un plan específico, lo mismo estamos haciendo con el plan nacional de hábitat y vivienda. Esas consideraciones tienen que recaer en el sector privado, como parte de la alianza porque son más eficientes, están en territorio, imagina la cantidad de personal público que habría que contratar para hacer ese análisis, es imposible. Eso está considerado dentro de la entrega de los kits que son semilla. Tú haces crecer el árbol. Es un kit estándar, es uno solo, un listado de materiales que le da a la persona la capacidad de arrancar con esa ampliación y si quiere crecer un poco más será de sus ahorros, de su inversión propia con el apoyo de los actores privados. Tampoco incluye el tema de instalación de parte nuestra, queda en el sector privado. Lo que sí tenemos que hacer es la fiscalización para asegurar que los kits lleguen a las personas que realmente necesitan y segundo que se instalen, porque si no se convierte en moneda, te dan un carro, lo vendes y te compras un celular, y así no funciona. Eso tenemos que afinar para arrancar. El primer arranque será con los kits agua segura y de saneamiento. Lo haremos en coordinación con la Secretaría Técnica Ecuador Crece sin Desnutrición Crónica Infantil. Los primeros 31.400 kits serán para las madres o familias censadas que tienen niños con desnutrición crónica infantil, que necesitan las intervenciones.

¿Qué entidad pública hará estas alianzas para concretar los proyectos?

La Empresa Pública Casas para Todos es la que ejecuta estos grandes planes de vivienda que el Miduvi conceptualiza, nosotros gestamos, ellos ejecutan. En su momento Casa para Todos será la que haga las alianzas con el sector privado para implementar estos planes. En el tema de arrendamiento con opción a compra, ya hemos conversado previamente con el Municipio de Guayaquil. Retomaremos un proyecto de alquiler con opción a compra. Lo primero es buscar un edificio que está en desuso en el centro de la ciudad, por ejemplo, uno que tenga Inmobiliar (Secretaría Técnica de Gestión Inmobiliaria del Sector Público). El Municipio pone los recursos a través de su empresa pública de vivienda y se transforma este edificio en VIS, VIP o una mezcla de los dos y nosotros ponemos a los beneficiarios y determinamos el nivel de subsidio que tendrá de acuerdo con su necesidad o realidad económica. De esa manera, se crea un proyecto de VIS en altura en el centro totalmente innovador. Lo segundo es hacer desde cero proyectos de alquiler con opción de compra. Pueden ser tres o cuatro pisos en áreas como Samanes o Sauces, en el norte de Guayaquil, y vamos a evaluar los resultados. Veremos primero cómo conviven en los edificios del centro, cómo se integran a la realidad del centro, qué negocios se van a revitalizar para que estas personas consuman. Qué pasará en las noches cuando el centro está desolado. Será interesante este ejercicio y si todo sale bien, podamos replicar y no solo nosotros, también desde el sector privado. Es decir, si alguien tiene un edificio como bodegas u oficinas y quisiera incursionar en transformar ese edificio en un proyecto de vivienda de arrendamiento con opción a compra de interés social, que lo haga y tenga los incentivos. Así la ciudad deja de crecer como lo hace ahora, horizontalmente. (I)