Estas reflexiones se relacionan con la compraventa de los terrenos supradichos, celebrada en el año 2010.

Todos sabemos que la compraventa es un contrato celebrado libre y voluntariamente entre dos partes, que legalmente se ponen de acuerdo en la cosa materia del negocio respectivo y en el precio de esa cosa. También sabemos que una cosa es la compraventa de un bien inmueble (como un terreno), que siempre debe hacerse por escritura pública, y otra, la compraventa de un bien mueble (como un automóvil). O sea que la compraventa es un medio legal, entre otros más o menos parecidos, para que una persona (vendedora) transfiera a otra (compradora), libre y voluntariamente, la propiedad sobre una cosa; debiendo aclararse, para efectos de estas reflexiones, que, tratándose de la compraventa de inmuebles, para la estipulación del precio respectivo la ley dispone que su monto no sea mayor del doble ni menor de la mitad del llamado “justo precio”, so pena de la nulidad de la compraventa que se hubiera celebrado con ese vicio, que se conoce como “lesión enorme” y que debe ser declarada judicialmente (luego de que la parte perjudicada hubiere demandado tal nulidad –ante juez competente– dentro de los cuatro años siguientes).

Pero hay casos en que la transferencia de una cosa no se hace tan libre y voluntariamente como ocurre con la compraventa. Y uno de esos casos lo provoca la “expropiación”, que es una figura jurídica reconocida por la ley en favor del Estado, las municipalidades y otras entidades del sector público, cuando existe de por medio una especial necesidad pública de adquirir un determinado bien ajeno, como un terreno, por ejemplo; para lo cual es imprescindible que –previamente– la máxima autoridad de la entidad pública interesada en la adquisición de ese bien expida oficialmente la declaración motivada de que efectivamente existe la necesidad de adquirirlo, que legalmente se conoce con el nombre de “la declaratoria de utilidad pública o interés social”. Y, como se comprenderá, en esos casos la determinación del precio no será tan libre como en el caso del contrato de compraventa, aunque existe la posibilidad legal de que, luego de la antedicha declaratoria, las partes (la dueña del bien y la que lo necesita) puedan llegar a un “acuerdo directo” al respecto, tomando como referencia –tratándose de inmuebles– el correspondiente avalúo municipal “que considerará los precios comerciales actualizados de la zona”, mencionado en los incisos tercero y cuarto del Art. 58 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública.

En caso de llegarse a ese acuerdo directo, la “expropiación” no procedería como tal sino que se convertiría en una compraventa común y corriente. Pero si las partes no consiguen ese acuerdo directo, se procederá entonces a la iniciación del correspondiente “juicio de expropiación”, en el que será el juez quien decida sobre el valor del precio del inmueble respectivo. Todo lo cual está previsto desde antes del año 2010 en los ocho primeros incisos del citado Art. 58 de la Ley antedicha, que están dedicados exclusivamente a las expropiaciones de inmuebles de propiedad de particulares, resueltas por instituciones públicas (con excepción de las municipalidades); ya que los tres últimos incisos de ese mismo Art. 58 están exclusivamente dedicados –desde antes del año 2010– a la adquisición de bienes inmuebles ubicados en el exterior; al especial procedimiento expropiatorio de las municipalidades; y, a los raros casos de transferencias de inmuebles entre dos entidades del sector público, que pueden hacerse mediante acuerdos, directamente como compraventas, permutas, compensaciones de cuentas, etcétera, sin necesidad de la previa “declaratoria de utilidad pública o interés social” (que en todos los demás casos es conditio sine qua non para el eventual acuerdo directo o, en su falta, para la iniciación del correspondiente “juicio de expropiación”).

Y es justamente a esos casos raros, previstos en el undécimo inciso del citado Art. 58 (que es su inciso final), a los que pertenece el caso de la ya famosa compraventa de los terrenos del Parque Samanes, que en el año 2010 celebraron mediante escritura pública el Issfa y el Ministerio del Ambiente, por tratarse de dos entidades del sector público; lo cual significa que para ese caso nunca rigieron los ocho primeros incisos del citado Art. 58 de la referida Ley, gracias al acuerdo al que llegaron las partes sin ninguna previa “declaratoria de utilidad pública o de interés social” de por medio.

En otras palabras, todo lo antedicho significa: i) que el avalúo municipal referido en el citado Art. 58 de la mencionada Ley no solo que no es el avalúo común y corriente que de tiempo en tiempo fijan las municipalidades como base para el cobro de los impuestos prediales, sino que es un avalúo comercial “actualizado” para el caso, solicitado expresamente luego de la “declaratoria de utilidad pública o interés social”, para buscar el acuerdo directo aludido en el segundo inciso de ese Art. 58 que evite la “expropiación”, tal como lo dicen las últimas palabras del tercer inciso de ese Art. 58 y según lo ratificaba expresamente el Art. 63 del Reglamento General de esa Ley, desde mayo de 2009 hasta marzo de 2013; ii) que ese avalúo actualizado solamente se requería y se requiere para llegar al supradicho acuerdo directo, después de haberse iniciado el procedimiento expropiatorio con la supradicha declaratoria, tantas veces mencionada, tal como lo exigen las primeras palabras de ese mismo tercer inciso del citado Art. 58; iii) que, tratándose de transferencias de dominio de bienes inmuebles entre dos entidades públicas, ellas bien pueden llegar a un acuerdo sobre el precio respectivo antes de cualquier “declaratoria de interés público o interés social”, para lo cual bastará la correspondiente “resolución motivada” –especialmente en cuanto al precio– de las máximas autoridades de ambas partes, de conformidad con el Art. 61 del mencionado Reglamento General; y, iv) que a nadie en su sano juicio se le ocurriría exigir lo del avalúo municipal –mencionado en los incisos tercero y cuarto del referido Art. 58– también para la adquisición de bienes inmuebles situados en el extranjero, a los que alude expresamente el noveno inciso del mismo Art. 58, por el solo hecho de formar parte integrante de los once incisos de esa disposición legal, como igualmente ocurre con el inciso final, que es la columna vertebral de estas reflexiones.

En consecuencia, en la compraventa aludida, en mi opinión, no se violó el Art. 58 tantas veces referido; por lo que suscribo los criterios que sobre el asunto han expuesto, por ejemplo, Hernán Pérez Loose y Eduardo Carmigniani Valencia; lo que lastimosamente me obliga a discrepar de la opinión del procurador general del Estado, que sugirió dicha violación en la solicitud –nunca orden– que el 18 de noviembre de 2015, a pedido del Ministerio del Ambiente, les dirigió al Issfa y a dicho ministerio, para que procedan a la rectificación o a la modificación del caso, que erróneamente él entonces creyó pertinente.

Por consiguiente, con base en todo lo expresado, ante la disposición administrativa tomada hace poco contra el Issfa, por un supuesto sobreprecio en la compraventa referida, opino que, jurídicamente, la reclamación del Issfa, en contra de aquella disposición, fue y sigue siendo legal. (O)

En caso de llegarse a ese acuerdo directo, la “expropiación” no procedería como tal sino que se convertiría en una compraventa común y corriente.