Si está buscando una casa para comprar, olvídese de las tarjetas de crédito. Todo consumo y sobre todo a plazos pesa al aplicar a un crédito hipotecario.

Un ejemplo: si realiza un consumo de $ 100 con tarjeta de crédito y pago rotativo a 24 meses, la capacidad de endeudamiento -y en consecuencia el monto que le pueden prestar- baja en $ 2.000.

Incluso si usa su tarjeta para un solo pago y al final de mes cancela todos sus consumos se afecta su monto de crédito. Eso lo comprobó María Alejandra al precalificar a un hipotecario del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess). Le tomó dos años ir bajando sus deudas de tarjeta y saldar todos sus diferidos para obtener una precalificación de $ 90.000, pero los dos últimos meses tuvo que cubrir varios gastos con su tarjeta, pero todos los hizo con la modalidad un solo pago y los canceló puntual y ahora su crédito solo puede ser de $ 42.000.

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¿Cuántas aportaciones se necesitan para hacer un préstamo hipotecario del Biess?

Y es que antes en la precalificación del Biess le salía $ 280 como deuda mensual estimada en Buró de Crédito y ahora le aparecen $ 1.200. “Ya no tengo ningún diferido, ya pagué hasta lo que consumí este mes para que no me salga deuda y poner subir de nuevo el monto de crédito”, cuenta esta empleada del sector privado de 45 años que quiere hacer lo más pronto el trámite por su edad.

La capacidad de pago es el factor determinante para la calificación de una persona que busca acceder a un crédito de vivienda. Banco Pichincha explica que dentro de este análisis está el nivel de endeudamiento de la persona al momento de solicitarlo. Además que el nivel de endeudamiento al incluir el crédito no exceda el 50 % de los ingresos netos mensuales. A esto se suma la calificación o score que el cliente tiene en el buró de crédito. Otros requisitos importantes son la estabilidad laboral, la edad para endeudarse y la capacidad para pagar la cuota de entrada del bien.

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“En Banco Pichincha categorizamos a nuestros clientes como de riesgo o de oportunidad de endeudamiento bajo, medio y alto; es decir, tienen diferentes condiciones de endeudamiento con base a su capacidad de pago y comportamiento crediticio en el tiempo. De todas formas, no existe un parámetro fijo. Hacemos un análisis de acuerdo al perfil del cliente para determinar sus capacidades crediticias”.

Para otorgar un crédito de vivienda, Banco Bolivariano evalúa la capacidad de pago de la persona y el comportamiento de pago que ha presentado para cumplir puntualmente con sus obligaciones. “Mientras más alto sea el score, mayor serán las probabilidades de obtener el crédito hipotecario”, este es el puntaje calculado a base de la información reportada por distintas entidades a los burós de información crediticia, entre la que consta el récord de pagos, el monto del endeudamiento y la antigüedad del historial de crédito. El score calculado tiene un rango que va desde 1 a 999.

¿Cómo debo tener las deudas de tarjetas de crédito?

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El análisis de la viabilidad de una solicitud de crédito implica que se evalúen la totalidad de los ingresos y de los egresos para establecer la capacidad para el pago de la obligación. En este sentido, al evaluarse los gastos el Banco Bolivariano considera no solo los personales o del hogar sino los pagos por obligaciones existentes: gastos en las tarjetas de crédito o casas comerciales.

El Pichincha explica que que lo recomendable es usar las tarjetas para el gasto corriente familiar y no utilizarlas para endeudamiento de mediano plazo a 12, 24 o 36 meses ya que eso reduce la capacidad de pago del cliente.

Quienes se dedican a la venta de propiedades advierten a sus clientes que por cada cien dólares que una persona se endeude con la tarjeta de crédito baja $ 1.000 el monto que le pueden prestar los bancos, el Pichincha responde a esa inquietud que “si se realiza un consumo de $ 100 con tarjeta de crédito y pago rotativo a 24 meses, la capacidad de endeudamiento baja en $ 2.000″.

De los dos sistemas de amortización: ¿a quiénes les conviene el alemán y a quiénes el francés?

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El sistema de amortización francés, que es el más común en el mercado, consiste en tener una cuota de pago fija compuesta de interés y capital durante todo el tiempo del crédito. En el sistema alemán son cuotas escalonadas decrecientes compuestas de interés y capital y donde el cliente puede programar pagos más altos desde la primera cuota e ir reduciéndolos.

Los bancos indican que la elección del tipo de tabla de amortización depende de la planificación y proyección de flujo del cliente, ya que es de acuerdo a la disponibilidad de su ingreso neto mensual que deberá escoger el tipo de tabla de amortización que le sea conveniente. Si el cliente tiene mayores ingresos y puede pagar cuotas más altas desde el inicio, le conviene la tabla alemana ya que amortiza la cuota de capital fijo desde el inicio. Para un cliente que tiene menores ingresos, la tabla francesa es más cómoda.

Hay más créditos para vivienda

La entrega de crédito para vivienda se ha ido recuperando paulatinamente, está alcanzando los niveles prepandemia y para este 2022 se superará la cifra del 2019, proyecta la Asociación de Bancos Privados del Ecuador (Asobanca) que indica que esa recuperación se refleja en las cifras.

De acuerdo con información presentada por el Banco Central del Ecuador, entre enero y julio de 2022, la banca entregó $ 419 millones en nuevos créditos para vivienda, el 14 % más que lo registrado en el mismo periodo de 2021, que fue de $ 367 millones.

El aumento es del 4 % entorno a las operaciones crediticias otorgadas, al pasar de 4.392 operaciones a 4.577 operaciones en ese mismo periodo entre un año y otro.

Estas cifras para el presidente ejecutivo de Asobanca, Marco Rodríguez, demuestran que la banca ha sido clave en apoyar a los ecuatorianos en este proceso de recuperación económica, en este caso, enfocado en la vivienda. Colocar nuevos créditos en el sector ha permitido ampliar proyectos, generar más empleo y dinamizar la economía.

Esos nuevos créditos de vivienda otorgados desde el sector bancario privado en 2021 alcanzaron los $ 671 millones, 48 % más que en el 2020 cuando se entregaron $ 455 millones y en 2019 fueron $ 669 millones. En número de operaciones fueron 8.038 créditos en 2021, el 47% más que 2020, donde hubo 5.458 operaciones y muy cerca del 2019, cuando hubo 8.604 operaciones de crédito para vivienda.

Nueve de cada diez personas prefieren comprar una casa terminada en lugar de construirla

El BIESS tiene previsto que durante todo este 2022 destinar 752,4 millones para préstamos hipotecarios en Ecuador, un 26% más que en 2021. Foto: Archivo

El 63 % de familias ecuatorianas tienen una vivienda propia, mientras que 18 % arrienda y 19 % utilizan otra forma de tenencia de vivienda, según la última Encuesta de Condiciones de Vida, realizada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).

“Cada vez más hogares en Ecuador tienen como meta la compra de una casa, si bien a raíz de la pandemia los comportamientos de compra de las familias pudieron haberse afectado, como pensar en un crédito a mayor plazo por la situación económica, el objetivo sigue siendo el mismo”, explica Karina Díaz, experta en Educación Financiera de Fundación Crisfe, que muestra cifras sobre la compra de vivienda.

Según datos del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) de enero a mayo se han registrado 3.629 operaciones de créditos hipotecarios para casas terminadas, frente a 324 operaciones para construcción de vivienda. La Superintendencia de Bancos registra 3.780 operaciones en el segmento de crédito de vivienda en el sistema privado. “Si bien en las cifras de la banca privada no existe una discriminación entre vivienda terminada, compra de terreno o para construcción, los datos del Biess dan cuenta que 9 de cada 10 hogares prefieren comprar una vivienda terminada en lugar de construirla”.

Y es que “las personas que optan por una casa lista, por lo general, priorizan su tiempo y la seguridad que ofrecen los conjuntos o urbanizaciones, además, requieren satisfacer sus necesidades de vivienda inmediatamente. Por otro lado, en el caso de una construcción, es indispensable contar con un terreno, realizar gastos previos de diseño y tener el tiempo suficiente para supervisar la obra”, agrega Díaz.

Para la experta, independientemente del tipo del inmueble a comprar, lo recomendable es ahorrar el 30 % de su valor. “Ya sea para la compra de la casa terminada o terreno, la planificación de la compra empieza por ahorrar, revisar de manera transparente y detallada las finanzas personales; e informarse de todos los gastos que implica la compra”.

Paso a paso:

  • Revisar el fondo de ahorro: este monto servirá para la reserva o entrada del inmueble. Ahorrar al menos el 30 % del total. También se deben considerar los gastos de legalización del inmueble (inscripción en el registro de la propiedad, impuestos, etc.), así como el costo del avalúo del bien.
  • Evaluar el presupuesto y revisar el flujo de efectivo: esto permitirá analizar el movimiento del dinero, considerando ingresos y gastos totales. Si la diferencia es positiva, se tiene capacidad de ahorro y capacidad de pago para el crédito. Si se está en pareja, lo recomendable es unir los dos ingresos y llevar un solo registro de los gastos familiares. En los bancos se consideran los ingresos del cónyuge y se consolidan como un ingreso familiar.
  • Cuando se tiene ingresos variables: tomar en cuenta el monto de ingresos y gastos promedio de los seis últimos meses.
  • Al ser un crédito de largo plazo se deben analizar variables que podrían afectar los ingresos como la estabilidad laboral o composición del núcleo familiar, por ejemplo, la llegada de nuevos miembros incrementa gastos y reducen la capacidad de ahorro o de pago; así también los gastos en educación. Si es dueño de un negocio, se debe proyectar el crecimiento o posibles amenazas que pueden reducir las ventas.
  • Informarse de todos los costos que implica la compra: preguntar sobre los requisitos para acceder al crédito, tasa de interés, plazo de financiamiento, seguros, contribuciones, gastos de notaría, tipo de tabla de amortización que determinará el valor de las cuotas (con el método francés hay cuotas fijas y con el alemán hay cuotas escalonadas, las primeras son más altas y van bajando su monto mes a mes), entre otros. (I)