La modalidad de arrendamiento social con opción de compra destinada para las personas que, por sus ingresos económicos, no son consideradas sujetos de crédito es uno de los principales temas que trae la Ley Orgánica de Vivienda de Interés Social, aprobada a inicios de este año por la Asamblea Nacional, y que busca garantizar la prestación del servicio público de vivienda de interés social a través de proyectos y planes habitacionales de iniciativa pública, privada o cooperativa.

Darío Herrera, ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda, explica que en las próximas semanas ya se conocerá el nuevo decreto ejecutivo para normar y regular los incentivos y subsidios para los nuevos programas y que derogaría el Decreto 681, que establece el valor de la vivienda de interés social en hasta 177,66 salarios básicos unificados ($ 75.505).

Según la ley, que también establece que una vivienda de este tipo debe ser preferentemente gratuita, estos subsidios consistirán en un aporte estatal en dinero o en especie, total o parcial, otorgado al beneficiario para adquirir una casa nueva o usada o un terreno con destino a autoconstrucción de vivienda. También puede ser como una contribución al pago de cuotas de amortización e intereses de préstamos para adquirir la vivienda o adecuaciones de una vivienda de interés social ya existente.

Los beneficiarios serán la población en situación de pobreza o vulnerabilidad que no hayan recibido antes otro beneficio similar.

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Herrera menciona que el proyecto no fue una iniciativa del Ejecutivo y que durante su discusión en el Legislativo fueron invitados a presentar aportes, participó en la Comisión y junto con todos los actores convocados lograron darle un mayor alcance.

Sin embargo, cuenta que una vez definido un borrador para el segundo debate, este “fue cambiado” y se le agregaron varios puntos “que como Ejecutivo no estaban de acuerdo”, pero que tienen toda la predisposición para trabajar con la norma.

Actualmente, tanto el Ministerio como los Gobiernos autónomos descentralizados tienen -desde el 25 de marzo que fue publicada en el Registro Oficial- 60 días para expedir la norma técnica con la que funcionará la ley y las ordenanzas para aplicarla.

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”Crearemos la normativa y si en el plazo de 60 días vemos que alguno de nuestros programas no se puede ejecutar... propondríamos alguna reforma específica a ese punto”, añade.

La ley otorga a los gobiernos locales las herramientas legales para el aprovechamiento de gestión de la vivienda destinada a sectores populares en suelo urbano y rural dotado de infraestructura con excepción de los suelos destinados al uso agropecuario o extractivo. Estos deben emitir también la normativa para regularización del suelo.

El Instituto Nacional de Estadística y Censos tiene el mismo plazo para realizar las gestiones necesarias para el VIII Censo de población y VII de vivienda.

Sobre el Banco de Suelo para Vivienda de Interés Social, en el que según la ley deben constar todos los predios estatales en desuso o subutilizados a nivel nacional que cumplan con las condiciones de urbanización, Herrera explica que ya existe uno con unos 2.200 bienes, pero que van a trabajar para “dejar un banco saneado con los lotes necesarios y que sirvan para los planes”.

Adicional, explica que este banco tiene que actualizarse con todos los bienes de la Secretaría Técnica de Gestión Inmobiliaria del Sector Público (Inmobiliar), que suman 4.700, para poder monetizarlos y ponerlos dentro de alianzas público-privadas. Subraya que, en su momento, estos nuevos proyectos inmobiliarios saldrán a licitación pública, pero no como una subasta ni contrato, sino como una invitación a inversionistas.

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El ministro indica también que será clave cuando terminen de implementar todo el programa de catastro a nivel nacional para “planificar de mejor manera el desarrollo urbano” y que esperan esté listo en agosto de 2023.

Para ejecutar los nuevos planes de vivienda, el Ministerio de Vivienda debe actualizar el Banco de Suelo, en el que según la ley deben estar asignados todos los predios, terrenos y propiedades estatales en desuso o subutilizadas a nivel nacional que cumplan con las condiciones de urbanización.

En tanto, además de la figura de arrendamiento social con opción de compra, con la que no se adquiere la propiedad de inmediato, sino una vez cumplido un plazo y consignados todos los pagos mensuales, existen otras opciones como la de una vivienda con subsidio total del Estado para beneficiarios que cumplan ciertos criterios.

Otra opción es una vivienda de interés social con crédito hipotecario con un subsidio inicial y con una tasa de interés preferencial. En todos los casos que se necesite un crédito, las tasas de interés no podrán ser mayores a las de la banca comercial y estarán reguladas por la Junta de Regulación y Política Monetaria y Financiera, que determinará los requisitos para acceder a los créditos sin ningún tipo de discriminación.

César Baquerizo Arosemena, presidente ejecutivo de la constructora Conbaquerizo, manifiesta que en la actual situación del país esta nueva norma resulta “impracticable”.

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“Es una ley que no creo que sirva a los ecuatorianos. Habla de derechos que promete la Constitución... pero no dice de dónde va a salir el dinero. El Estado no tiene dinero para dar esos subsidios ni garantizar ese derecho; y esta ley hace muy difícil conseguir dinero privado que es la única alternativa viable”, indica.

Leandro Briones, presidente de la Federación Nacional de Cámaras de la Construcción del Ecuador, considera que en estos momentos es complejo cumplir con lo que establece la norma ya que “el déficit habitacional, sumado a la falta de creación de plazas de trabajo, es un problema social muy serio” y dice que espera reunirse pronto con el ministro Herrera para poder intercambiar criterios ya que existe un porcentaje mayoritario de constructores que esperan la inversión pública para su reactivación económica.

“El presidente ofreció construir 200.000 viviendas y ofreció la creación de 2′000.000 de plazas de trabajo; esto solo se logra con una decisión donde actúe independientemente de lo que redacta la Asamblea Nacional”, apunta y menciona que es clave que el Gobierno comprenda que “las viviendas se deben construir simultáneamente con las obras de infraestructura” y no esperar que estas existan primero.

Los nuevos proyectos inmobiliarios saldrán a licitación pública, pero no como una subasta ni contrato, sino como una invitación a inversionistas.

Por su parte, Baquerizo opina que es poco probable que un promotor inmobiliario tenga interés en estos proyectos. Refiere que con artículos como el 56, “sacar a una persona que no paga será casi imposible, tiene que ser un juez el que disponga, lo cual es muy difícil”. Y sobre las sanciones, está en desacuerdo con el artículo 60, que establece una sanción del 10 % del valor del proyecto si se incumplen plazos y que puede aumentar ya que “se pueden incumplir por mil motivos ajenos al promotor”.

Briones concuerda en que “al sector privado no le interesaría construir para el sector de extrema marginalidad con sus propios recursos” porque implica construir infraestructura y luego casas, “algo complejo ante el costo y margen de utilidad, más aún con el incremento de costos de materiales”.

Cuenta que el gremio que representa ha solicitado ser recibido por Lasso, pero aún no han obtenido respuesta, para presentar una solución al déficit habitacional con la construcción anual de 50.000 viviendas de tres dormitorios, sala, comedor, cocina, baño y patio, con sus obras de infraestructura, que generarían en cuatro años 1′000.000 de plazas de trabajo.

“Nuestro proyecto contempla 45 % de subsidio habitacional y el 55 % restante a base de un crédito nacional o internacional de carácter preferencial, pagado por el beneficiario a 15 o 25 años (...), cuyo pago mensual no supere los $ 90″, refiere. (I)