El costo de las propiedades rurales está al alza, sobre todo las que están más cerca de las vías principales y de las ciudades

La expresión “se vende” se observa en las zonas rurales del país, a lo largo de las vías, en medio de sembríos, pastizales y bosques.La vía a la costa desde Guayaquil es una muestra del movimiento mercantil en torno a las tierras rurales.Los precios varían según el tipo de suelo del terreno, la posibilidad de acceder al agua para consumo humano y riego a través de un pozo o de un río o arroyo, la cercanía de una vía que conduzca a los principales mercados de consumo o si hay luz eléctrica , coinciden analistas.La pandemia del COVID-19 es uno de los últimos factores que elevaron el valor de las tierras rurales. Esta generó un retorno al menos momentáneo de la ciudad al campo y un mayor interés por adquirir propiedades rurales e invertir para diversificar los ingresos o garantizar con la producción el consumo propio.“Lo miran como una oportunidad de generar ingresos más allá de lo que se gane en las ciudades. Poner los huevos en diferentes canastas, porque si una se cae y se quiebra, la otra te puede sostener”, indica Marcos Armijo, CEO de la franquicia inmobiliaria Travi Bienes Raíces.En el campo, agrega, la tierra vale por lo que se pueda cosechar, ya que no es lo mismo una hectárea de arroz en la que se extrae producción una o dos veces al año que otra con uso tecnificado en la que se cosecha hasta tres veces en doce meses.La existencia de infraestructura de riego y de servicios de energía eléctrica hace atractiva la inversión en tierras en los bordes de la vía a la costa, que conduce a la provincia de Santa Elena y al cantón Playas, en Guayas.El costo promedio de una hectárea (ha) estaba entre $ 800 y $ 1.000 hace unos diez años en esta última zona. Ahora, con la pandemia, pues, el precio llega a los $ 3.000 por ha , según Armijo. “ Hay un incremento del 150 % . Hay producción de banano, de uva, de caña de azúcar, lo que hace una década era impensable por la falta de agua”.El aumento es similar en las zonas productivas de las provincias de Los Ríos, Santo Domingo de los Tsáchilas y el norte de Manabí. “Una finca de una ha en el cantón Mocache, en el sur de Los Ríos, en la que se siembra arroz costaba $ 4.000 por ha hace diez años, y ahora vale hasta $ 10.000”.Pero en las partes más bajas de Los Ríos, como en Buena Fe, con un menor acceso al agua, el costo varía entre $ 3.000 y $ 4.000 por ha.Los incrementos son a un menor ritmo en las zonas más secas, con poco acceso al agua, como en los cantones Pedro Carbo y Santa Lucía, en Guayas, donde el costo promedio por ha pasó de $ 700 a $ 1.000 en la última década.El estudio Inequidades y tierra publicado este año por la Universidad Central del Ecuador hace un diagnóstico de la política y estructura de tierras del Ecuador, según indica su mismo título, y muestra el nivel de precios existente de acuerdo al último catastro rural disponible en el país.La investigación realizada con analistas del Sistema de Investigación sobre la Problemática Agraria en el Ecuador (Sipae) y financiado por la Unión Europea indica que el costo por hectárea (ha) más alto está en las provincias de Azuay y Cañar, en ambas con un promedio de entre $ 15.000 y $ 35.000 .Melissa Ramos, socióloga e investigadora del estudio, asegura que las tierras rurales más costosas del país están en Azuay, donde hay propiedades que se venden en más de $ 112.000 por ha, según los datos del Sistema Nacional de Información de Tierras Rurales e Infraestructura Tecnológica (Sigtierras). “Inaccesible para el grueso de la población”.La alta migración al exterior desde esta zona deja ingresos que influyen en el costo de la tierra, afirma Francisco Hidalgo, investigador del Sipae.Siguen las provincias de Cotopaxi, Galápagos, Morona Santiago y Pichincha, las que en conjunto tienen un valor promedio que oscila entre $ 8.000 y $ 9.000 por ha . “Allí hay el impacto de producciones más intensivas, como florícolas y brócoli en Cotopaxi y Pichincha”, agrega el especialista. En un tercer nivel están Carchi, El Oro, Guayas e Imbabura, donde cuesta, juntando a todas ellas, entre $ 6.000 a $ 7.500 promedio por ha .Guayas es la que tiene los precios más altos de la región Costa con un costo de $ 25.364 por ha.“En la costa está el impacto ligado a la agroexportación, por un lado, el sector bananero, de palma o los cultivos de maíz y frutales”, acota Hidalgo.A finales de la década del noventa la ha costaba un promedio de entre $ 2.000 y $ 3.000 en las provincias de Imbabura y Pichincha y hoy es desde cuatro y casi tres veces más en su orden , dice Hidalgo, en referencia a los precios que se pagaron en un proyecto de redistribución de tierras.El valor de las tierras legalizadas en el resto de provincias del país está entre $ 1.000 y $ 5.000 por ha.“En la región amazónica están los terrenos rurales más económicos. El más alto lo tiene la provincia de Sucumbíos, con $ 18.632 por hectárea”, añade Ramos, al analizar de forma separada.Son precios promedio, por lo que el costo alto en una zona se compensa con valores más bajos en otros sectores de una misma provincia o de otras, si se calcula en grupo.El informe señala que “ el precio promedio de la propiedad rural en áreas de uso agropecuario y ganadero... es de aproximadamente $ 6.000 por ha ” a nivel nacional.“Hay procesos de especulación. Estamos en un país pequeño con un crecimiento demográfico importante. La tierra es escasa, lo que nos empuja a proponer un debate serio sobre cómo crecen las ciudades. Estamos hablando de que la Sierra centro estará urbanizada casi en su totalidad de aquí a 50 años. Hay una oferta reducida y una gran demanda”, asegura Ramos.Las causas del incremento son variadas, según el sector del país. Por ejemplo, el precio es mayor en zonas del norte de la provincia de Esmeraldas, que limitan con Colombia, por factores como la especulación para conseguir terreno y facilitar la ejecución de actividades ilícitas, dice la ingeniera agrónoma Diana Montesdeoca, investigadora del Sipae.“Uno de los factores que influyen en el precio de la tierra es la violencia generada por el narcotráfico; es algo exclusivo y puntual de este sector del país. Estos grupos violentos ingresan a la zona y compran a un mayor precio del mercado con la intención de evitar registros y preguntas sobre el origen del dinero. La venta se hace sí o sí (con amedrentamiento si se niegan a vender)”, dice.El precio también sube en las tierras que colindan con las áreas de las empresas que siembran banano, uva o arroz, o las que están cerca de las urbanizaciones por la expansión de Guayaquil , como en la parroquia La Aurora del cantón Daule (en Guayas), que se venden por metro cuadrado, ya no por ha, dice Armijo.La tierra que sostiene los sembríos que crecen al pie de las casas de estas urbanizaciones privadas cuesta $ 50 por metro cuadrado, es decir, $ 500.000 por una ha, que tiene 10.000 metros cuadrados, agrega el gerente inmobiliario. “En eso se venden estos terrenos ahora, pero hace unos diez años costaba hasta $ 15.000 toda la hectárea”.Aquí influye la demanda de predios para la expansión urbana, un factor que se suma y supera lo que se puede sacar por producir la tierra en esa zona.De hecho, a 10 km de la urbanización Ciudad Celeste, avanzando por la vía hacia Salitre, hay propiedades rurales en las que se vende a $ 40 el metro cuadrado. Son tierras más propensas a ser urbanizadas.“La cercanía a la urbe, las vías de acceso al terreno, el tipo de cultivo que se puede hacer, permanente o transitorio, influyen en el precio. La topografía del terreno, es mucho más fácil producir en un terreno plano que uno que está en una ladera más difícil de manejar. La calidad del suelo, hay arcillosos, arenosos”, dice Montesdeoca.Incluso influye qué tan cerca está el local que vende los insumos agrícolas para la producción.La evidencia muestra que las propiedades rurales más extensas se han expandido aún más, por lo que la oferta se centra en este tipo de tierras.En el periodo 2000-2017, las unidades productivas agropecuarias (UPA) con superficies menores a 5 ha no han tenido cambios significativos, las de 5 hasta 50 ha disminuyeron su área promedio en 9,45 %, las de entre 50 ha y menos de 200 ha se redujeron un 1,29 % y las que tienen más de 200 ha aumentaron 67,89 % , indica el estudio.La superficie promedio de las propiedades mayores a 200 ha pasó de 543,15 ha a 911,88 ha en los últimos 17 años , según estudio del Sipae.“En la Costa se da el fenómeno de reconcentración de la tierra, es decir, las grandes propiedades siguen creciendo, mientras que en la Sierra centro se reproduce el minifundio, multiplicación de las pequeñas. El área promedio de los predios rurales en la provincia de Chimborazo es de 0,72 ha , no llegan ni a una ha, y en algunos es inviable inclusive la producción de alimentos”, afirma Ramos.La multiplicación de la población que hereda las tierras de sus padres y el crecimiento de las ciudades influye en este fenómeno de reducción del área promedio de los terrenos más pequeños y en la disminución de las tierras agrícolas.“Las ciudades están creciendo de forma desordenada sobre tierras agrícolas, lo que ha provocado que el lote mínimo en la ruralidad ahora sea menor de una ha, sobre todo en la Sierra centro. Cubrir con cemento la tierra agrícola pone en serio riesgo la producción de alimentos”, asegura Ramos.Hidalgo propone que el rol del Estado es garantizar que accedan a la tierra los campesinos que cultivan y trabajan en el campo para que no solo adquieran los que tienen el capital.Un ejemplo del crecimiento de las ciudades es Manta cuya área poblada en el 2010 era de 2.561,9 ha, mientras que el área poblada en 2020 es de 4047,9 ha, en 10 años aumentó 1.485,97 ha, según el estudio. (I)

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