Informe final del proyecto sobre construcción de viviendas de interés social estaría listo el sábado

Este fin de semana, la Comisión de Desarrollo Económico de la Asamblea Nacional aspira aprobar el informe para segundo y definitivo debate del proyecto de ley urgente para incentivar la construcción de viviendas de interés social y reducir el déficit habitacional.

La mesa legislativa se reunió este jueves 19 de marzo de 2026, para conocer las observaciones presentadas por los legisladores durante el primer debate. Pero también recibió la comparecencia de Cecilia Valdivia, coordinadora general técnica de producción estadística del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC); también incluyó en su agenda la presencia de Mariana Quispillo, subsecretaria general de Gestión de Riegos; así como de Paulina Viteri, representante de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador; y, Joan Proaño, vicepresidente de Constructores Positivos.

La ley orgánica de la Función Legislativa en su artículo 62 señala que concluido el primer debate de un proyecto económico urgente, la comisión especializada en un plazo de cuatro días presentará al presidente de la Asamblea Nacional el informe para segundo debate, al que deberá adjuntarse la sistematización de todas las observaciones presentadas.

Durante la sesión de este jueves, la mesa legislativa antes de iniciar la redacción del informe final recibió a Cecilia Valdivia, coordinadora general técnica de producción estadística del INEC, quien mostró el déficit de vivienda en el país y ratificó que la cifra asciende a 727.689, cuyas viviendas están en condiciones de irrecuperabilidad, según el último censo.

Señaló que la provincia del Guayas con una cifra de 172.999 viviendas en condiciones de irrecuperabilidad lidera la lista, seguida por Manabí con 132.400 casos, Los Ríos con 66.790 y Loja con una cifra que supera los 29.000 casos de viviendas irrecuperables. La coordinadora del INEC, aclaró que el área rural es donde tiene una mayor cantidad de viviendas con déficit cuantitativo; donde no solo están en el campo, sino gran parte en las cabeceras parroquiales.

La presidenta de la comisión, Valentina Centeno (ADN), dijo que está claro que las cifras presentadas por el INEC en el Guayas, Manabí y Los Ríos son alarmantes.

El asambleísta Diego Salas de la bancada Revolución Ciudadana (RC), señaló que si el Estado va a entregar un incentivo tributario con la información estadística disponible hoy, y preguntó cómo evitar que el incentivo que se crea en esta ley termine yéndose a donde es más rentable construir y no a donde más hace falta.

Mariana Quispillo, subsecretaria general de la Secretaría Nacional de Gestión de Riegos, mostró las cifras de afectación de viviendas y señaló que existen 68 tipos de eventos adversos y que la mayoría son por las lluvias, y que al momento a nivel país existen más de 17.000 viviendas afectadas y alrededor de 100 viviendas destruidas que son inhabitables.

La funcionaria explicó que por la distribución geográfica para el tema de las afectaciones en viviendas sobre todo están enmarcadas por el tema de lluvias y están generalmente en las provincias de la región Costa encabezado por Guayas, Los Ríos, Esmeraldas, El Oro, Manabí, Loja, Santa Elena y Chimborazo.

Sin embargo, anotó que hay otros eventos donde la secretaría toma en cuenta los incendios estructurales y en cuyo listado entra la provincia de Pichincha, donde hay bastante recurrencia de incendios forestales y por ende la destrucción o afectación en sus viviendas.

Paulina Viteri, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador, advirtió un problema de diseño el hecho de que la ley establezca que el Ministerio de Economía y Finanzas con el Ministerio de Infraestructura y el SRI evaluarán anualmente el impacto fiscal y económico de la aplicación del incentivo, porque la actividad inmobiliaria es de capital intensivo y de largo plazo.

Un proyecto, dijo, no es una transacción económica inmediata, es un proceso que puede tomar entre 18 y 24 meses desde la planificación hasta la entrega. En el mejor de los casos, podría tomar un año.

Eso implica, añadió, que la inversión que se decide hoy en su ejecución depende de condiciones que deben mantenerse en el tiempo y no en un tiempo a corto plazo, sino mediano y largo. Por lo tanto, cuando un incentivo está sujeto a posibles cambios, revisión, control anual, lo que introduce es un elemento de incertidumbre estructural, dijo.

La delegada de la asociación de inmobiliarias, reiteró que la inversión no reacciona bien a la incertidumbre, pues cuando no hay previsibilidad, el inversionista difícilmente ajusta su modelo.

Si bien la ley incorpora mecanismos para garantizar el control y la previsibilidad fiscal, establece dos límites claros. El primero es temporal: el incentivo solo estará vigente entre los periodos fiscales de 2026 y 2029. El segundo es cuantitativo: la reducción del impuesto a la renta tiene un tope máximo del 30 % del impuesto causado.

Esto significa que el propio diseño de la norma ya contempla una contención del impacto fiscal; pero introducir un tercer nivel de restricción adicional a través de estas evaluaciones anuales, genera una contradicción en las inversiones a largo plazo.

Y lo que puede pasar es que un inversionista, ya sea promotor, constructor o las empresas del país que quieren aplicar el incentivo, no sepan si el mes siguiente el incentivo sigue vigente o no, y si su inversión entra o no en ese presupuesto.

Respecto a las transferencias de dominios, Paulina Viteri afirmó que es fundamental que la ley establezca expresamente la exoneración de impuestos y tasas en las transacciones por donación dentro de este esquema.

Respecto a los tipos de suelo, Viteri manifestó que es importante que la ley establezca la posibilidad de construir o donar viviendas sobre un terreno de beneficiarios, pero se recomienda también incluir de forma expresa terrenos de comunas pertenecientes a comunas para evitar luego interpretaciones restrictivas en el futuro. Esto no altera el régimen jurídico, pero sí permite que el esquema pueda beneficiar directamente a comunidades bajo parámetros que claramente pueden ser definidos más adelante por el Ministerio de Infraestructura y el Ministerio de Tierras.

Respecto a la transferencia entre empresa inmobiliaria, ministerio y beneficiario, el proyecto menciona que los contribuyentes que realizan donaciones sean a favor del ente rector de hábitat y vivienda. Y este segundo deberá transferir las viviendas recibidas en donación a favor de los beneficiarios.

Esto, explicó Viteri, en la práctica podría llevar más tiempo, más costos y mayor complejidad operativa. Indicó que existen mecanismos para estructurar la operación de forma más eficiente, dejar claro el parámetro de que esto es a través de un incentivo tributario impulsado por el Gobierno que genera la donación, pero permitiendo que comparezcan directamente el donante y el donatario.

(I)