La Asamblea Nacional tiene previsto aprobar en segundo debate, este martes 24 de marzo de 2026, un proyecto que aplica 40 cambios a la Ley de ordenamiento territorial, uso y gestión del suelo, que permite al presidente de la República declarar proyectos de vivienda como estratégicos nacionales.
A la par, el pleno está convocado para el miércoles 25 de marzo, para conocer y resolver sobre el proyecto urgente remitido por el Ejecutivo para incentivar la construcción de viviendas de interés social y reducir el déficit. Para ello, crea un incentivo tributario a favor de quienes donen viviendas de interés social.
El proyecto que reforma la Ley de ordenamiento territorial establece que, para la aplicación de políticas, programas o proyectos públicos en el ámbito cantonal o distrital, se considerarán estratégicos los proyectos nacionales de construcción de vivienda. Asimismo, se dispone que el ente rector de hábitat y vivienda será el encargado de declararlos como proyectos de carácter estratégico a nivel nacional.
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Además, se incorpora una nueva disposición relacionada con la declaración de proyectos nacionales estratégicos de vivienda. En ella se establece que cualquier proyecto podrá ser declarado estratégico a nivel nacional siempre que cumpla con los requisitos que se definirán en el reglamento emitido por el Ministerio de Infraestructura y Transporte, en su calidad de ente rector de hábitat y vivienda.
El Gobierno central, a través del presidente de la República, con un informe del Ministerio de Infraestructura y Transporte, será la autoridad competente para declarar la condición de Proyecto Nacional Estratégico de Construcción de Vivienda.
Los proyectos que, por su impacto económico y generación de empleo, sean declarados proyectos nacionales de carácter estratégico, se sujetarán al régimen de habilitación correspondiente, sin que ello altere el objeto principal de la presente ley.
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Los gobiernos autónomos descentralizados municipales y metropolitanos estarán obligados a garantizar la declaratoria de Proyecto Estratégico Nacional de Construcción de Vivienda con la figura de Declaración Responsable, como título habilitante pleno para el inicio de obras, sin perjuicio del control posterior previsto en la ley.
El vicepresidente de la Comisión de Gobiernos Autónomos de la Asamblea Nacional, Cristian Benavides (IND), señaló que estas reformas se complementan con el proyecto urgente que se tramitará en segundo debate este miércoles en el pleno, que reforma la ley de Régimen Tributario Interno para incentivar la construcción de viviendas de interés social y reducir el déficit habitacional.
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Benavides explicó que lo positivo de este proyecto es que la Secretaría de Ordenamiento Territorial, que es la que aprueba los planes de uso y gestión del suelo, tiene mayor fuerza o poder para exigir a los alcaldes su cumplimiento con la carta de navegación diseñada sobre uso y gestión del suelo. Se otorga más fuerza para sancionar a los alcaldes que busquen violentar su misma planificación que regularmente lo realizan los consultores, quienes también tendrán responsabilidades ulteriores.
Destacó que el proyecto agrega una reforma que tiene relación con el tema de vivienda social, donde se habla de los planes parciales, donde el presidente de la República puede declararlos básicamente como estratégicos.
Por ejemplo, explicó Benavides, si el presidente de la República quiere construir vivienda de interés social, debe armar un plan parcial a través de ministerio rector. Pero esto “ya es una estrategia de gobierno que no está mal porque estamos hablando de vivienda social. Nadie está hablando de vivienda lucrativa, para personas o grupos de élites”.
La normativa, según Benavides, indica que los planes de vivienda parciales quedan a criterio del presidente, pero se deberá respetar la planificación territorial; es decir, no se podrá construir en zonas de riesgo o sobreponerse sobre la planificación territorial. Puede declarar una zona o área estratégica que le va a permitir realizar construcciones habitacionales de carácter social o para proyectos que considere estratégicos.
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Indicó que no puede llegar o meterse en suelo rural y construir donde quiera, pues se tiene que respetar el plan de uso y gestión del suelo que elabora el Municipio, donde se establece cuáles áreas rurales son de expansión urbana y qué zonas son productivas; y en zona productiva no se puede construir, porque afectaría la soberanía alimentaria.
Derechos urbanísticos
Las reformas que se debatirán este martes en el pleno de la Asamblea Nacional incluyen un artículo para proteger los derechos urbanísticos adquiridos. En este se establece que el ente rector de hábitat y vivienda, a través del Consejo Técnico de Uso y Gestión del Suelo, definirá las reglas para determinar cuándo un proyecto de urbanización, uso de suelo o construcción está consolidado. También establecerá los criterios, condiciones y procedimientos necesarios para reconocer y proteger estos derechos.
La protección de los derechos urbanísticos adquiridos puede ser cuestionada si el proyecto aprobado está en zonas de riesgo no mitigable, áreas protegidas (ambientales o patrimoniales), zonas con restricciones especiales, infraestructura pública estratégica o proyectos de interés público debidamente justificados.
En estos casos, la autoridad puede modificar, suspender o anular los permisos mediante una decisión justificada. Si corresponde, podrá reconocer compensaciones según la ley. No se reconocerán estos derechos si se demuestra que el permiso se obtuvo sin intención real de ejecutar el proyecto, con fines especulativos o para bloquear normas urbanísticas.
Los gobiernos autónomos descentralizados municipales y metropolitanos deben resolver las solicitudes de permisos o licencias urbanísticas en un máximo de 30 días hábiles, contados desde que la solicitud esté completa.
La autoridad solo puede hacer observaciones una vez, dentro de los primeros diez días hábiles. Una vez corregidas, el plazo continúa por el tiempo restante.
Vencido el término sin que exista respuesta expresa, la Superintendencia de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo emitirá un documento válido para continuar con la construcción de vivienda de interés social siempre que se cumplan las normas y que el proyecto no esté en zonas de riesgo no mitigable ni en áreas de infraestructura pública estratégica. (I)
