El costo del metro cuadrado de terreno en Cuenca es alto; urbe tiene zonas donde cada metro puede superar los $ 1.000

CUENCA Cuenca es una de las ciudades donde el costo del suelo puede ser mayor que en otras partes del país. Su encanto turístico, sus ingresos de migración, el desarrollo que han tenido unos sectores y la llegada de extranjeros a residir han influido en esos valores.El costo del metro cuadrado de terreno tiene varios precios referenciales y varía según la perspectiva. Por un lado, está el avalúo municipal, aplicado para los pagos del catastro municipal anual; por otro, el comercial, adoptado por las inmobiliarias; y un tercero que es aplicado por constructores.Desde la perspectiva municipal, el metro cuadrado de los solares en Cuenca tiene un costo mínimo de $ 40 y un máximo de $ 750, valores que están incluidos en el vigente Plan del Valor del Suelo Bienio 2022-2023, aprobado por el Concejo Cantonal en diciembre pasado.Pero esta referencia está lejos de ser la que realmente se paga en el mercado. Un constructor, un perito valuador y un concejal coinciden en que en Cuenca el costo del sitio es mucho más alto en comparación con la referencia oficial.Aunque en el negocio inmobiliario prima la libre oferta y demanda, hay quienes se basan en un análisis realizado por la Universidad de Cuenca, titulado ‘Precio del suelo dado por la oferta del mercado y el avalúo municipal: relaciones y distribución espacial de la ciudad de Cuenca’ y publicado en septiembre del 2020, en donde se determina que el metro cuadrado más económico está en $ 208 y el más alto en $ 1.840.Con este primer antecedente, el concejal urbano Alfredo Aguilar, integrante de la Comisión de Avalúos y Catastros, da un primer concepto: “Nuestro precio del suelo es altísimo y eso repercute en que varias familias no puedan construir sus casas”. Aclara que los montos incluidos en el plan tienen un fin catastral, aplicable para situaciones legales como indemnizaciones, pero que es “completamente diferente al precio comercial”.Para calcular la mayor o menor plusvalía (incremento de valor de un bien por causas diversas) de un terreno existen parámetros técnicos generales que se consideran, como la ubicación, topografía, accesibilidad, extensión, tipo de calzada, uso del suelo, entre otros.A criterio de Aguilar, en Cuenca hay otro aspecto determinante que incide en el encarecimiento del suelo y es la alta calidad de servicios públicos. Cita al agua potable y alcantarillado dotado por Etapa EP que en la población urbana tiene una cobertura del 97,51 % y en la rural del 95,03 %. Con alcantarillado está servido el 95,39 % del cantón.Aguilar sostiene que con la revisión bianual se pretende equiparar la brecha con lo comercial.Robert Murillo, gerente de Sensorial Construcciones, empresa dedicada a la construcción de viviendas, cree que si el valor predial sube, lo mismo ocurrirá con el comercial, “unas tres o cuatro veces”, al tiempo que lamenta que por ahora no existe una normativa legal o nacional que frene el costo del suelo y también coincide con el edil en que el costo del metro cuadrado en Cuenca es el más alto de todo el Ecuador.David Flores, delegado provincial de la Cámara Inmobiliaria Ecuatoriana, no cree que el costo del terreno sea el más oneroso del país, prefiere no ser generalista y comparar lugares por separado, considerando sus particularidades.Con este escenario, el constructor y el inmobiliario tienen algunas coincidencias sobre los lugares de mayor y menor plusvalía de Cuenca.Entre los más altos están la avenida Ordóñez Lasso, El Ejido y el centro histórico. Pero también incluyen algunas zonas de expansión ubicadas en el sector rural en donde, en los últimos años, se han levantado modernas urbanizaciones privadas dotadas con todos los servicios básicos. Aquí refieren lugares específicos de Challuabamba, San Joaquín o Sayausí, estas dos últimas en la zona rural de Cuenca.Esta situación, dice Flores, suele generar una especulación entre los vecinos de las zonas colindantes, porque al tomar como referencia estas grandes y exclusivas construcciones, cuando quieren vender alzan exageradamente sus precios, pero no se dan cuenta de que tienen deficiencias de diferente tipo, desde vialidad hasta iluminación.Entre las que generan una plusvalía media están la parroquia urbana Totoracocha, Misicata, avenida Don Bosco o Racar. Y entre las de menor plusvalía, concuerdan Murillo y Flores, están las más alejadas y rústicas como Sinincay, Sayausí, El Valle, San Miguel de Putuzhi, Huizhil, Baños y Ochoa León.Los ejemplos son fáciles de encontrar en diferentes portales de internet. Por ejemplo, en el sector Virgen del Milagro, en la avenida Ordóñez Lasso, un terreno de 750 m² se oferta en $ 600.000, lo que al dividir resulta en $ 800 cada metro.Este lugar está dentro de la parroquia urbana San Sebastián. Lo que pide aquí una inmobiliaria es muy superior a lo propuesto por la Universidad de Cuenca, que calculó para esta zona valores entre $ 315 y $ 500 por cada metro cuadrado. Mientras que en el avalúo municipal está en máximo $ 282.En una página se oferta un terreno de 175 metros cuadrados en $ 36.000 en Misicata, considerada zona de expansión, lo que equivale a $ 205,714 por cada metro cuadrado. Otro portal en la misma zona oferta un terreno de 195 m² a $ 35.000, esto es, $ 179,48 por cada metro cuadrado.En estos días, el Concejo Cantonal de Cuenca debate y aprueba en segunda instancia el Plan de Ordenamiento Territorial (PDOT) y Plan de Uso y Gestión de Suelo (PUGS), en los que se espera que finalmente se concreten políticas de ordenamiento territorial.Para el concejal Aguilar, uno de los planteamientos es que para evitar la expansión desordenada se permita que ciertos proyectos inmobiliarios edifiquen con mayor altura, lo que, según dijo, bajará automáticamente el monto del suelo porque se permite tener más unidades habitacionales en un mismo espacio.Otra opción que esperan concretar es mejorar las condiciones para volver a habitar el centro Histórico, pues, aunque está dotado con todos los servicios, la mayoría de ocupantes son comerciantes.Sin embargo, el delegado provincial de la Cámara Inmobiliaria Ecuatoriana cree que a pesar de los esfuerzos legales, será difícil que los precios de los predios bajen o se reajusten porque son zonas ya consolidadas con características definidas. 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