El déficit habitacional en la región es de 40 millones de hogares. De esa cifra, 2 millones corresponden a Ecuador, y casi ese mismo número tiene Perú, 1,9 millones, según José Espantoso, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Latinoamérica (Adi Latam) y presidente de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip). Sobre Ecuador, comenta que el sector está en una época de expansión y que ese déficit se puede disminuir aplicando políticas de vivienda en las que incluso el subsidio tiene un rol muy importante.
¿Cuál es el déficit habitacional a nivel de la región?
En toda Latinoamérica existe un déficit habitacional importante, 40 millones de hogares, donde Ecuador contribuye con dos millones, Perú también aproximadamente con dos millones. Me parece que Brasil tiene como 13 millones de déficit habitacional; es el que más tiene, obviamente por la magnitud de la población. Entonces, en Latinoamérica hay un gran reto.
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¿Cuál es ese reto?
No solo es el tema del déficit, sino el impacto que tiene la vivienda formal en la vida de las personas. Eso es fundamental.
La pobreza monetaria se mide por la capacidad adquisitiva, pero hay una medición de pobreza mucho más importante que es la pobreza multidimensional, que mide tres dimensiones: agua, saneamiento y educación y salud.
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En Ecuador cuatro de cada diez ecuatorianos no tienen acceso a por lo menos una de estas variables; estamos hablando de 40 %. Es un nivel alto. Entonces, hay que entender que la vivienda cierra las tres brechas a la vez y además que es la mejor manera de vencer la informalidad de nuestros países.
¿Ecuador y Perú tienen casi el mismo déficit habitacional?
Efectivamente, el déficit habitacional en nuestros países es de más o menos 2 millones de familias, pero esto adicionalmente se descompone en dos variables: el déficit cuantitativo y el cualitativo.
¿Qué significan esas dos variables?
En el cuantitativo son las familias que no encuentran una vivienda donde vivir. Mientras que en el cualitativo es la calidad de la vivienda, casas que son de esteras o de materiales que no son nobles y que no se pueden considerar una vivienda adecuada para vivir.
Si partimos en esos dos, el déficit cuantitativo hoy en día es de más o menos 600.000 hogares y el cualitativo es de 1′400.000 hogares en el caso ecuatoriano, muy similar al peruano.
¿Qué hacer para bajar ese déficit?
Todo nace en que tiene que haber mucha articulación y siempre poniendo a las familias en el medio, de todos los stakeholders que intervienen en una política pública de vivienda; si hablamos del aparato estatal, a los ministerios, Infraestructura y Transporte y de Economía, así como los municipios, porque muchas veces tienen todo lo que es la tramitología.
Y si hablamos del ámbito privado, por ejemplo, están los desarrolladores inmobiliarios, la banca, actor fundamental para que las familias tengan un cierre financiero, las empresas prestadoras de servicio: sin agua, no hay ciudad.
Usted representa a un organismo de la región. ¿Cuál es la visión que se tiene de Ecuador?
Somos una entidad básicamente de compartir información acerca de mercado, de cómo va la tendencia, precios, etc. Hoy Ecuador es superbacán ver que está en una época de expansión; hay ciclos inmobiliarios. Estar en una etapa de expansión es supersaludable.
¿Cómo está Ecuador en cuanto a precios frente a otros países?
Los precios son estables. Ustedes manejan un tema de dólares, la inflación es de un dígito y también es un tema oferta y demanda. Pero, en general, en la región los precios han sido estables.
En Perú hemos tenido un récord histórico en ventas, con un crecimiento de cerca de 20 % de un año a otro en el número de viviendas. Vamos a pasar las 25.000 viviendas vendidas este año.
¿En Perú también se manejan los segmentos de viviendas de interés social (VIS) y público (VIP)?
Igualito. Tenemos la vivienda tradicional y la VIS, pero dentro de esta hay tramos, como creo que acá también.
Entonces está el tramo más popular, que va más dirigido a la gente de condiciones más humildes y que tienen un tope: no pueden costar más allá de $ 30.000.
Y el otro tramo, que es el nuevo crédito Mi Vivienda, que son casas de más o menos $ 120.000, $ 130.000, y cada una de estas tiene sus beneficios e incentivos.
Además de la estabilidad monetaria, ¿qué otros aspectos de Ecuador destacan frente a la región?
Particularmente me ha gustado esta medida de la devolución del impuesto al valor agregado (IVA) para el sector. En Perú no se aplica.
En Uruguay hay una (medida) interesante también que se puede en algún momento evaluar, que es dar incentivos en ciertas zonas, como el impuesto a la renta: los desarrolladores inmobiliarios no lo pagan con tal de que hagan producción de vivienda en la zona.
Y un tema importante: creo que Ecuador tiene una gran oportunidad, pensar en los proyectos de arrendamiento que se conocen en el mundo como los multifamilies. Esto es un edificio de un solo propietario, de 20 pisos, 120 departamentos, pero que todos están destinados a alquiler. Entonces, esta ley que incluye la devolución del IVA ayuda mucho a ese concepto, porque te empareja la cancha de alguna manera.
Lo otro que entiendo que sí existe es un planeamiento o un desarrollo urbano interesante en Ecuador. Hay como que reglas claras respecto a lo que uno puede hacer, y eso es muy saludable también. Pero siempre en países como los nuestros el tema de la seguridad jurídica es fundamental para atraer inversión.
¿Qué sugiere incorporar en Ecuador?
El operador público de suelos, que entiendo que es una figura que acá no existe, pero creo que debería incorporarse en la legislación. Y esto es que se forma un organismo, dentro de la ley de desarrollo urbano, que puede depender del Ministerio de Vivienda, pero de alguna manera que tenga un criterio independiente más privado. Pueden articularse perfectamente ambos y que ponga en valor terrenos; es decir, cuántos terrenos son de propiedad del Estado que están tirados, y estos deberían contar con agua, servicios, y sacarlos en subastas a los desarrolladores para hacer grandes producciones y promociones inmobiliarias.
¿Qué tan importante es o cómo influye el subsidio para la vivienda?
He visto con mucho agrado el anuncio que ha hecho el ministro de Infraestructura y Transporte (Roberto Luque): que en diciembre van a dar nuevos recursos, $ 500 millones, para el programa Miti-Miti. Entonces, esos subsidios son muy importantes.
A los economistas liberales, sobre todo, les incomoda mucho la palabra subsidio, y por supuesto tienen un punto; pero, cuando hablamos de los subsidios inmobiliarios, hay que entender que estos no son un gasto: son una inversión, y eso es muy importante distinguirlo.
En diciembre se contará con $ 500 millones para impulsar el crédito hipotecario Miti-Miti
¿Por qué son una inversión?
Hemos hecho estudios donde se demuestra que por cada dólar que el Estado invierte en un subsidio para una familia, en vivienda, el Estado lo recupera en $ 1,65.
Además, ese dólar apalanca la economía en catorce, quince veces, porque genera industrias alrededor, las que hacen acabados, la misma señora que tiene que llevar comida a los obreros... Entonces, no es un gasto; es una inversión. Invierta más, porque usted va a apalancar la economía, y eso es lo que pasa que vemos a veces con envidia sana en otros países, como Chile.
¿Por qué Chile?
Cuando está frenada la economía, el ministro de Economía llama y le dice: “¿Cuánta plata necesitas para apalancar la economía?“. Porque sabe que la parte inmobiliaria es importante para el crecimiento económico. (I)