Copropietario abusivo

Pregunta: Soy propietario de un departamento en un condominio, somos seis propietarios. Uno de los copropietarios quiere pagar todos los gastos que genera el condominio, a pesar de que en una asamblea se lo prohibió. Quisiera saber si hay una fórmula legal para impedirlo.

Este señor lo hace con el fin de cometer una serie de abusos en el condominio, como una construcción ilegal fuera de toda norma técnica. Empleados de él reclaman a los copropietarios que debemos a su patrono 60 000 dólares por esos arreglos, sin tener ninguna autorización de la asamblea.

Arcadio, Guayaquil

Respuesta: Estimado lector: Agradecemos su consulta, porque en el Ecuador la gente, generalmente, no ha aprendido –ni quiere aprender– a vivir en comunidad, y para quienes respetan a los demás resulta un tormento tropezarse con individuos que se saltan las reglas y ocasionan problemas como el que sufren ustedes. Veamos lo que dice el reglamento de la materia (la ley no aborda estos temas), en los cuales ustedes podrían apoyarse para enfrentar al condómino abusón:

En el art. 3 se establece su obligatorio cumplimiento para todos los titulares de dominio de un piso, departamento o local comercial, así como para los cesionarios, usuarios, acreedores anticréticos, arrendatarios y, en general, a cualquier persona que ejerza sobre estos bienes cualquiera de los derechos reales, quienes serán responsables solidarios de los daños ocasionados por la violación o el incumplimiento de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, su Reglamento o el interno que cada condominio dicte para su administración, conservación y mejoramiento.

Está prohibido a los copropietarios, arrendatarios, y, en general, a todas las personas que ejerzan derecho de uso sobre bienes exclusivos de inmuebles en propiedad horizontal, en lo que concierne a los bienes comunes, lo siguiente: art. 12, j): Efectuar descuentos, reducciones, deducciones ni compensaciones de ninguna naturaleza respecto de los pagos que deben hacer, sean estos por expensas comunales u otros valores. Las reclamaciones deben formularse por escrito y una vez pagados los valores facturados o liquidados.

Igualmente, está prohibido a los propietarios y usuarios de bienes exclusivos, y con relación a ellos, de acuerdo con el art. 18, lit. g, realizar actos, en general, que sean contrarios a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal, su reglamento general, el reglamento interno, a las disposiciones de la asamblea de copropietarios y de los órganos de administración del inmueble.

En el evento de que se realicen estos actos, sus autores deben ser sancionados, según lo prescrito en el art. 19., de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, el reglamento general y el reglamento interno, sin perjuicio del pago de las reparaciones e indemnizaciones a que hubiere lugar.

Los copropietarios están obligados, además, a cumplir las disposiciones legales y reglamentarias que norman el régimen de propiedad horizontal, acatar las resoluciones y/o disposiciones de la Asamblea de Copropietarios y de los órganos de administración (art. 20, lit. g), siendo estas obligatorias para todos los copropietarios (art. 44).

Siendo así, en su caso, los condóminos podrían reunirse en asamblea general, y, conforme a lo dispuesto en el art. 45, lit. k, resolver este problema, o podría hacerlo el directorio, en virtud de lo dispuesto en el art. 56, debiendo el administrador hacer cumplir sus disposiciones, conforme a lo dispuesto en el art. 60, literales o y r, pues es quien, conforme al art. 61, es el representante legal, judicial y extrajudicial de los copropietarios, individual o conjuntamente con el presidente.

Como, al parecer, no se ha previsto un procedimiento específico para el caso consultado, y como no ha sido suficiente la resolución que adoptó la Asamblea, podrían, de acuerdo con lo establecido en el art. 63, someter el litigio a un procedimiento conciliatorio verbal, breve y sumario, ante la propia asamblea o el directorio, y, de no solucionarse, los copropietarios podrían convenir, previo acuerdo por escrito, que las diferencias que surjan entre ellos, en relación con los derechos de utilización y goce sobre las propiedades exclusivas o sobre los bienes comunes del condominio, sean sometidas a los procedimientos previstos en la Ley de Arbitraje y Mediación, publicada en el Registro Oficial N.° 145 del 4 de septiembre de 1997, salvo disposición legal en contrario, para lo cual existen los centros de mediación y arbitraje del Consejo de la Judicatura, Consejo Provincial del Guayas, Universidad de Especialidades Espíritu Santo, Cámara de Comercio de Guayaquil, entre otros, y una vez resuelto este tema, proceder con la solicitud a uno de los centros de mediación para terminar con este problema.

Dra. Katia Murrieta, abogada.