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Las dificultades económicas son solo el primer problema con el que se topan quienes buscan su primera casa, ya que luego de obtenerla pueden venir más por inexperiencia o contratos apresurados. Carla Salazar y Ángel Benítez llevan diez años de matrimonio. El valor máximo de crédito hipotecario que pueden obtener en el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) es de $ 35.000, medida por la capacidad de endeudamiento.
Frente a esa realidad piensan ajustarse y comprar una que cueste hasta $ 50.000, pagando los $ 15.000 de entrada a 24 meses plazo porque no han ahorrado. “Quisiéramos que cada uno tenga su dormitorio (tienen dos hijos), pero los costos están elevados por lo que estamos viendo sacar una (las que son de interés público) con la tasa del 4,5%”, dice Carla, quien el 17 de agosto vio opciones en la feria Hábitat 2018, en Guayaquil. Esta familia tiene un auto y vive con los padres de ella.
Un documento del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda del 2015 dice que “la inestabilidad laboral afecta la disponibilidad de recursos económicos, limitando el acceso a suelo, la inversión en el mantenimiento”. La opción es la autoconstrucción de baja calidad o la residencia compartida.
Superado el escollo económico pueden presentarse otros problemas cuando ya compran o firman contratos. Enrique Pita, presidente de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, asegura que las familias no toman los recaudos y llegan las sorpresas.
Según las normas, tiene que haber un porcentaje mínimo (50%) de inversión en una urbanización para que un municipio apruebe la venta al público, dice Pita. De ahí que es importante constatar primero que el proyecto cuente con los permisos respectivos.
A ello se suma que todo documento debe ser notarizado. “Las personas son muy ingenuas y suscriben contratos de compraventa y entregan montos con papeles que no tienen valor legal porque no están notarizados. Lo ideal es protegerse en proyectos amparados en una fiducia, un mecanismo que vigila que el promotor-constructor use el dinero que entrega el comprador para la obra”.
En un proyecto de urbanización en la vía a la costa que se inició en el 2002, los fondos no estaban en un fideicomiso y los ‘inversionistas’ recolectaron el dinero de los compradores y se fueron del país, recuerda Marcos Armijo, presidente de la franquicia de bienes raíces Grupo Mi Casa.
El retraso en la entrega de la casa nueva comprada a crédito es otro inconveniente. En algunas ocasiones se ejecuta meses después de que la entidad crediticia desembolsa el valor financiado, por lo que el comprador debe cubrir la cuota del préstamo más el alquiler, si no tiene otra vivienda.
En la zona norte de Guayaquil hasta fuera de los límites del cantón se construyen urbanizaciones. Foto: Xavier Ramos
El presidente del gremio constructor señala que el comprador debe exigir también en el contrato garantías respecto al plazo de entrega. “Así como está la penalidad si la persona se retira del proyecto, debe constar que si no está lista a tiempo, el constructor o promotor, por ejemplo, debería reconocer los gastos del alquiler. Eso debe convenirse porque la ley no lo obliga”.
Armijo recomienda la asistencia de un abogado para incluir las medidas por incumplimientos. “Cuando el Biess o el banco hace el desembolso no deben pasar más de 30 días para la entrega”, recalca.
El Código Civil ecuatoriano señala un plazo de diez años para que el constructor responda por los denominados vicios ocultos, que son fallas estructurales como que la casa empiece a asentarse por un problema con la cimentación o que en el colapso en un sismo se evidencie que el hierro colocado en las columnas no es lo que la técnica recomienda. De ahí que el comprador debe exigir, previamente a la entrega, los planos estructurales, eléctricos y sanitarios para que algún reclamo posterior tenga un sustento.
Para problemas en el corto plazo, una opción es que en la escritura se pacte un periodo de garantía. Así una casa que es entregada en mayo, cuando no hay lluvias, puede evidenciar fallas en el invierno venidero. “El constructor debería comprometerse por su propia seriedad, pero no siempre sucede por lo que en la escritura se deben establecer obligaciones”.
El comprador debe saber que las tarifas notariales de la elaboración de las escrituras públicas, por ejemplo, están subidas en el sitio web del Consejo de la Judicatura (funcionjudicial.gob.ec). Y que el Código de Ordenamiento Territorial indica que el impuesto a la plusvalía lo debe cubrir el vendedor o la constructora. “Lamentablemente les hacen firmar un contrato privado en el que se indica que el comprador debe asumir esos rubros”, dice Armijo.
En el noroeste de Guayaquil está Monte Sinaí que se inició con invasiones irregulares. La zona no cuenta con servicios básicos. Foto: Ángel Aguirre
La alta necesidad de tener una morada propia o de mejorarla lleva a que los compradores no tomen previsiones. El 47,1% de las viviendas en Ecuador eran inadecuadas en el 2017, es decir, 2’128.574 casas según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Inec). Un 33,7% requería ser mejorada y un 13,4% necesitaba ser reemplazada. (I)
Ocho recomendaciones para comprar un inmueble nuevo en Ecuador
1.- Buscar asesoría legal para verificar si el proyecto tiene el permiso municipal. Lo ideal es que el plan habitacional esté amparado en una fiducia, mecanismo que vigila que el dinero cancelado se use en la obra que se está comprando.
2.- Al momento de entregar efectivo o cheque, el comprador debe exigir que la constructora o encargada del proyecto entregue un recibo con la fecha del pago, el valor entregado, la identificación del inmueble reservado, la forma de pago acordada y el nombre y la firma de la persona que recibe el dinero.
3.- Pedir los planos estructurales, eléctricos y sanitarios de la vivienda sellados y firmados con las especificaciones técnicas detalladas al inicio del proyecto y al final de la obra antes de la recepción de la vivienda.
4.- El contrato de promesa de compra-venta debe ser elevado a escritura pública para que tenga un valor legal. En él se determina, entre otros detalles, los plazos del pago de la entrada que por lo general es del 10% al 30% del costo total.
5.- Es importante que el vendedor presente el título de propiedad del terreno donde se construye el proyecto, el certificado de gravámenes emitido por el Registro de la Propiedad y el documento municipal que legaliza la construcción de lo que se está prometiendo en venta.
6.- El contrato de compra-venta (definitivo) también debe ser elevado a escritura pública.
7.- Verificar que en las especificaciones de construcción con detalles como las marcas y modelos del mobiliario por colocar no aparezcan frases como "similar" o "similares" ya que esto puede dar pie a que se utilicen materiales no acordados de menor calidad.
8.- El contrato de compra-venta debe incluir porcentajes de penalización en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, tanto si el comprador desiste y pide la devolución de lo cancelado o las multas que debe pagar el vendedor en caso de incumplimientos como la entrega no oportuna del inmueble terminado.
Fuente: Cámara de la Construcción de Guayaquil
