Comprar una casa ahora no solo incluye tener el presupuesto o financiamiento para asumir el costo de la vivienda, sino también otros valores que se pueden sumar al final de la adquisición y que dependen de la jurisdicción del cantón en el que se encuentre, entre ellos: el impuesto a la plusvalía (ganancia generada en una transacción).
Desde octubre del 2010 se cambió el porcentaje de cobro de 0,5% a 10% en las ganancias generadas por la venta de una casa, ya sea nueva o usada.
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La forma de cobro de este rubro varía según el cantón, pues en el caso de vivienda nueva, cada Municipio interpreta la disposición del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad).
El cobro del 0,5% de la ganancia por la venta estaba incluido en la derogada Ley Orgánica de Régimen Municipal.
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Hasta octubre del 2010, por ejemplo, si se quería vender una casa usada en unos $ 50 mil (valor calculado en un avalúo), pero la misma fue comprada en $ 40 mil (según un avalúo anterior), el 0,5% se debía cobrar sobre los $ 10 mil de diferencia. El impuesto por plusvalía, en ese caso, era $ 50.
Con el Cootad, en cambio, este valor subiría a 1.000 dólares, sin contar las deducciones que se pueden hacer, según la ley, por mejoras, cobro de impuestos municipales, entre otros.
El cobro de este 10%, (sin embargo), tuvo una mayor repercusión en la venta de casas nuevas, según Jaime Rumbea, director de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador. Eso debido a que el 0,5% que antes era cobrado sobre el valor total de la vivienda nueva, pasó con el Cootad a 10%.
Así, con el cálculo anterior del 0,5%, una casa nueva que costaba $ 50 mil, pagaba $ 250. Ahora con el cálculo del 10% se debería cancelar unos $ 5 mil. A estas cifras se les puede deducir las mejoras privadas al terreno, municipales, entre otros.
Al momento, en los cabildos de Guayaquil, Daule y Samborondón, jurisdicciones donde se levantan nuevas urbanizaciones se analizan cambios y ordenanzas para aclarar más el cobro de este impuesto. En Guayaquil ya existe un criterio del síndico municipal que daría vía para que no se cobre sobre viviendas nuevas.
El comprador
Vigencia: Desde que se puso en vigencia el Código Orgánico de Organización Territorial, el pago del impuesto a la plusvalía, basado en el nuevo cálculo, recayó especialmente en los compradores de los bienes inmuebles.
Contratos: Algunas urbanizaciones establecían esta consideración en los contratos firmados con los compradores de casas.
Interpretación
Guayaquil
Reforma espera nueva discusión
Aunque a fines de junio el procurador síndico municipal, Miguel Hernández, emitió un criterio de que el Impuesto a la Plusvalía por Transacciones de Bienes Inmuebles no se debía cobrar en casas nuevas, aún se espera el pronunciamiento del alcalde Jaime Nebot para ejecutar esta nueva disposición.
Según Guillermo Chang, vicealcalde de Guayaquil, Nebot debe discutir este pronunciamiento en “reunión de abogados” (sesión con las partes involucradas en la decisión) y luego disponer si se ejecuta o no.
Hernández, en un oficio entregado al alcalde, indicó que “para el caso de la construcción nueva no es factible jurídicamente considerarla para el cálculo de la plusvalía”.
Este comunicado responde al análisis de la aclaración del procurador del Estado que evoca el artículo 559 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, el cual establece que “la utilidad no puede ser calculada respecto a la nueva edificación al no haber existido antes”.
Desde el 23 de diciembre pasado, el Municipio empezó a cobrar el impuesto del 10% sobre el valor total de las casas nuevas y el mismo porcentaje sobre las ganancias generadas en la venta de una vivienda usada.
Samborondón
Se prepara nueva ordenanza
Esta semana, el Departamento Jurídico del Municipio de Samborondón entregará al alcalde José Yúnez un borrador de la ordenanza para regular el cobro del Impuesto a la Plusvalía por Transacciones de Bienes Inmuebles.
En ella, según Iván Orlando, asesor jurídico del cabildo, se planea excluir el costo de la vivienda para que el impuesto del 10% solo se pague sobre la diferencia del terreno urbanizado y sin urbanizar.
Actualmente para calcular el cobro del impuesto a la plusvalía por la compra de casas nuevas, el Municipio hace una operación en la que el costo de construcción de la vivienda es un deducible del avalúo final de la obra (que incluye terreno, urbanización y vivienda).
Jaime Rumbea, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador, indica que esa forma de cálculo genera un problema, pues el costo que se permite deducir depende del valor que coloque el Municipio, no el costo real de comercialización de la casa.
Según Orlando, en el borrador de la nueva ordenanza también se contará como deducibles especiales a las obras de infraestructura que se justifiquen como alcantarillado, veredas, vías, entre otras.
Daule
Se podrá deducir valor de la casa
El proyecto de ordenanza para el cobro del Impuesto a la Plusvalía en la Transferencia de Bienes Inmuebles se entregó al alcalde de Daule, Pedro Salazar, el mes anterior y espera ser discutido por el Concejo Cantonal el próximo mes.
Pedro Mora, jefe del Departamento Financiero del Municipio, señala que en el proyecto de ordenanza se establece que las empresas podrán deducir del avalúo final de la vivienda todas las inversiones privadas realizadas en el terreno. Esto incluye el valor total de la casa construida.
Mora remarca que el cobro del Impuesto a la Plusvalía debe ser pagado por las empresas inmobiliarias y no por el comprador final, por lo que esta medida debería favorecer a las compañías que urbanizan en esa zona.
Entre las grandes urbanizaciones construidas en el cantón figuran Villa Club, La Joya, Casa Grande, Milán, entre otras.
Esta nueva ordenanza solo regularía los procesos que actualmente desarrolla el Municipio de Daule, pues para calcular la plusvalía sobre la que se tiene que cobrar el impuesto del 10% se permite deducir el valor de la casa según el avalúo realizado por el Municipio.