Arrendador y arrendatario, una relación sin reglas claras

Primero del lado de los arrendadores. No siempre devuelven los depósitos que piden como garantía. Algunos se niegan a entregar facturas. A veces ni siquiera firman un contrato. Suelen realizar incrementos anuales de manera discrecional. Hasta hay quienes, si desean que el inquilino se vaya antes del tiempo acordado, lo hostigan con maltratos o, por ejemplo, con el corte de servicios básicos.

Ahora del lado de los arrendatarios. Entre ellos se cuenta a quienes suelen pagar con días o semanas de retraso e incluso a quienes no cancelan durante meses y, pese a ello, se niegan a abandonar el inmueble. Algunos ocasionan daños materiales por montos superiores a los entregados en garantía. Otros hacen cambios en la estructura sin pedir permiso. También hay quienes deciden alargar su estadía, a pesar de la negativa de los propietarios.

Los problemas se dan así, de lado y lado, en un sector que involucra al 21,43% de las viviendas. De las 3’810.548 que existen en el país, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), 816.664 son arrendadas. La mayoría es clasificada como casa o villa (412.212), pero también hay departamentos (227.810), cuartos (141.946), medias aguas (24.912), ranchos (7.261), covachas (1.052), chozas (432) y otras edificaciones sin categoría determinada (1.039).

La actual Ley de Inquilinato –cuyo proyecto de reformas fue aprobado por la Asamblea el 26 de febrero pasado, aunque quince días después, el 13 de marzo, fue vetado totalmente por el presidente Rafael Correa– regula las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos fijados a través de las ordenanzas municipales.

Para vivienda rural, en cambio, se aplica una parte del mismo cuerpo legal: la que alude a competencia, procedimiento, a más de artículos específicos.

La última revisión se hizo hace trece años y, en la práctica, por falta de claridad, de competencia o de control, las relaciones entre arrendadores y arrendatarios a veces dependen más de la suerte que de las reglas.

Un ejemplo. La ley vigente establece que no se puede cobrar un canon de arrendamiento superior a la doceava parte del 10% del avalúo comercial (que conste en el catastro municipal).

Si una vivienda está avaluada en $ 50.000, el canon no puede exceder los $ 416, la doceava parte del 10% del avalúo que, en este caso, asciende a $ 5.000.

Sin embargo, ninguna de las partes suele mencionar este punto a la hora de acordar el alquiler mensual porque, en la práctica, desconocen la ley y no se controla su cumplimiento.

El proyecto aprobado por la Asamblea ordenaba a los municipios crear departamentos encargados de fijar los cánones para así dejar de lado la discrecionalidad del propietario o arrendador del inmueble que se ofrece.

Héctor Macías Carrillo, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Guayas, dice que si bien hay propietarios que piden “valores excesivos” como alquiler, tampoco se toma en cuenta el avalúo porque, en la práctica, este no suele corresponder a la realidad del inmueble que se ofrece, como nuevos acabados o mejores materiales.

“Aunque en la ley existe (el techo de cobro), nunca se ha cumplido porque los avalúos municipales no son reales: distan muchísimo del verdadero valor. Los municipios no avalúan predio por predio, individualmente. Para remodelar, por ejemplo, tiene que pedir permiso, pero muchos no piden para obviar el pago de más impuestos”.

Los cabildos deben actualizar cada dos años el valor de los inmuebles y en función de eso cobran los impuestos (como los prediales). Así lo ordena el art. 496 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad). Esto, sin embargo, no necesariamente implica visitas para así determinar el estado actual y real de una edificación.

De hecho, si más adelante se toma una definición en esa línea, los gobiernos seccionales necesitarán más personal, dice el presidente de la Asociación de Municipalidades del Ecuador (AME), Jorge Martínez, quien destaca que los nuevos gastos podrían solventarse a través de ingresos por el cobro de tasas.

Señala –con base en la propuesta que fue aprobada por la Asamblea– que el arrendador puede pedir una revisión si considera que el canon fijado por su municipio es bajo. Sin embargo, también debe tener en cuenta que esta acción tendrá un efecto paralelo: si el avalúo del inmueble sube, los impuestos prediales también. “Es de doble vía”.

Otro de los problemas comunes es la devolución del llamado depósito. El documento aprobado por el Legislativo establece que el dueño del inmueble puede pedir una garantía de hasta dos veces el valor del arriendo, si este no supera los $ 159, el 50% de una Remuneración Básica Unificada (RBU). Se planteó que el valor sea depositado en una cuenta del Municipio en el Banco Nacional de Fomento (BNF), lo que fue cuestionado por el mandatario, quien rechazó que los cabildos asumieran la responsabilidad de resolver las situaciones relacionadas con la devolución de las garantías.

Otra de las preocupaciones de algunos propietarios consultados era la obligación que el proyecto de la Asamblea pretendía imponer respecto de los servicios básicos: ellos debían garantizar que estén funcionando. ¿Qué pasa si el inquilino no paga las cuentas? ¿Debe pagarlas el dueño para evitar posibles cortes, aunque este no resida allí?

Esta es la preocupación de la dueña de un conjunto de departamentos en Durán. Los medidores están a su nombre, pero son los inquilinos quienes deben cancelar directamente lo que consumen durante el mes.

La ley vigente, sin embargo, señala que los inmuebles deben disponer “de servicios higiénicos completos y permanentes”. Cuando no hay acuerdos o cuando el dueño corta unilateralmente los servicios, quienes se sienten perjudicados suelen acudir a la Defensoría del Pueblo, aunque solo actúa como mediadora entre las partes.

Los juzgados de Inquilinato también dan cuenta de las fricciones entre arrendadores y arrendatarios. El mayor problema: los alquileres impagos.

¿Qué ocurre hoy si alguien no cancela? Si excede de los dos meses, puede interponer una demanda ante un juzgado de Inquilinato. En Guayaquil, por ejemplo, funcionan cinco. Cada uno maneja, en promedio, unos 540 casos al año. Entre el 70% y el 80% de los casos, según funcionarios judiciales consultados, corresponden a la mora de los inquilinos, es decir, quienes más se acercan a denunciar son los arrendadores o dueños.

Este proceso suele durar unos cuatro meses, en promedio, pero puede ser menos o más si, entre otras acciones, una de las partes empieza a recusar (pedir el cambio de juez). Otro elemento que influye: hay cuatro jueces temporales y tres secretarios para los cinco juzgados. El Juzgado 1º, por ejemplo, lleva más de cinco años sin un titular. El temporal se encarga, además, del Juzgado 2º.

El fallo, sin embargo, no garantiza que el inquilino pague o que abandone la vivienda. Si hay una sentencia de ejecución de pago y, aun así, el inquilino no cancela, el arrendador tiene la opción de seguir un proceso para el lanzamiento de bienes –es decir, el juez ordene a la Policía que retire las cosas del inquilino– o puede llegar a un acuerdo formal de pago.

Sin embargo, según dicen los funcionarios judiciales consultados por este Diario, de un promedio de 500 casos, no más de 5 logran llegar a un acuerdo.

Quienes alquilan locales comerciales –o los ofrecen– atraviesan problemas similares. Uno de ellos lo vive a diario la administradora de una editorial ubicada en el centro de Guayaquil, quien considera que paga un arriendo “excesivamente alto” por 300 m² de superficie.

No conoce el avalúo, pero cuenta que la empresa empezó a cancelar $ 2.100 mensuales en el 2007 y hoy, seis años después, paga $ 3.500. “El dueño nos subía el 10% cada año hasta que un día le dijimos que nos íbamos y nos empezó a subir el 7%”.

Están por cambiarse a un local que mide menos de la cuarta parte del actual, pero por el que pagarán $ 900, con incrementos fijos de $ 50 al año. “Nosotros hemos hecho arreglos en este local, con autorización. Lo estamos dejando en mejores condiciones, pero ni siquiera es seguro que nos devuelvan el depósito. Tienen un cheque cobrado por $ 3.600”, señala la mujer.

En el país, según cifras del Censo Económico del INEC del 2010, hay 253.305 locales comerciales arrendados, la mayoría para comercio al por menor (108.590) y para servicios de alimentos y bebidas (32.559); 246.912 son propios.

816.664
VIVIENDAS
son arrendadas en el país: 412.212 casas o villas, 227.810 departamentos, 141.946 cuartos, 24.912 medias aguas, entre otras.

253.305
LOCALES COMERCIALES
existen en el país bajo la modalidad de arrendamiento; de estos, 108.590 se emplean para comercio al por menor.