Zonas del centro de la urbe, como la avenida Malecón y conexas, y del norte, como la Francisco de Orellana y Puerto Santa Ana, se han enmarcado como sitios que agrupan edificios en altura. La Previsora, por ejemplo, figura entre esas edificaciones, con 133 metros de alto; asimismo, el reconocido The Point.

Con el lanzamiento de proyectos como el Maxximus y The Hills, en la zona de Puerto Santa Ana, se remarcó la premisa de que la ciudad apunta a incrementar su edificabilidad.

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Actualmente, para impulsar proyectos que desean crecer de forma vertical, el Municipio condensó reformas en un solo cuerpo normativo.

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El plan vigente que rige el ordenamiento del cantón corresponde al Plan de Uso y Gestión de Suelo, publicado en la Ordenanza de Actualización del Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial 2019-2023 y del Plan de Uso y Gestión del Suelo del cantón Guayaquil (PUGS). Fue ordenado en una especie de gran libro que recoge las reformas establecidas en casi 50 ordenanzas. Este documento fue publicado en septiembre del 2021.

Y como instrumento de planificación complementario está la Ordenanza General de Edificaciones, publicada tanto en Gaceta como en el Registro Oficial en este año. Desde el cabildo se indicó que la decisión de unificar esta serie de reformas se tomó para brindar a los interesados en construir una hoja de ruta clara con todos los parámetros.

Puerto Santa Ana concentra algunos de los proyectos en altura más importantes de la ciudad. Foto: El Universo

Luego de que moradores de Los Ceibos levantaron una serie de reclamos por la construcción de un condominio de ocho pisos en ese barrio, el cabildo reiteró que la normativa determinada en cuanto a la intensidad de edificaciones no fue modificada.

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El concejal Jorge Rodríguez dijo que lo que cambió fueron ciertos parámetros para generar nuevos espacios de desarrollo urbano.

De hecho, señaló que lo que se introdujo fueron nuevos incentivos para el desarrollo urbanístico en términos de incremento de edificabilidad en la ciudad, donde en función del sector y área del predio el usuario puede aplicar a ellos.

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En cuanto a modificaciones en densidad, sí se hicieron cambios para el sector de Chongón, para promover un mejor aprovechamiento del desarrollo de proyectos habitacionales, especialmente en altura.

Entre los sectores actualizados se encuentra el centro. Allí se reconfiguraron las subzonas para impulsar el crecimiento en altura y promover la consolidación de proyectos urbanísticos. Otra modificación significante es la delimitación de nuevos corredores comerciales en función de la realidad del sector.

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Hay once corredores comerciales en donde predomina la altura, como Francisco de Orellana, avenida de las Américas, 25 de Julio, entre otros.

Verónica Landín, directora de Planificación Urbana, Proyectos y Ordenamiento Territorial (Dupot), detalló que los incentivos establecidos son un estímulo tributario a inversiones en las zonas especiales de desarrollo económico (ZEDE), un régimen especial de incentivos para las construcciones que se acojan al concepto de edificación sostenible y un régimen especial para solicitud de incremento de edificabilidad para proyectos arquitectónicos en solares de menos de 2.000 metros cuadrados.

¿Qué es el régimen especial?

Luego de que se derogó la figura de régimen de excepción, que estuvo vigente hasta septiembre del 2021 y del cual se benefició la construcción de rascacielos en Puerto Santa Ana, se dio paso a una nueva figura.

La concesión onerosa de derechos para proyectos en predios de la zona de promoción especial aplicará para áreas de máximo 2.000 metros cuadrados. Según Landín, se considera esta área porque después de este número de metros la intensificación de suelo sube, es decir, a una mayor área se puede construir más.

La iniciativa, de la cual aún no se registra ninguna solicitud, está establecida en la Ordenanza General de Edificaciones y Construcciones. Los planes o proyectos deben cumplir requisitos esenciales, como la socialización con moradores, permisos con la Agencia de Tránsito y Movilidad (ATM), Interagua y la Corporación Nacional de Electricidad (CNEL).

El incremento en la edificabilidad no podrá ser mayor al 40 % de la edificabilidad asignada según la subzona.

Para Félix Chunga, director de la carrera de Arquitectura en la Universidad Católica de Santiago de Guayaquil (UCSG), aunque es un criterio positivo para la ciudad, debe existir una organización y un orden. Por ejemplo, citó que hubo una propuesta de parte del Municipio de dividir a Guayaquil en distritos de planificación, con la finalidad de que cada uno de estos distritos se analizara y se transformara en centralidades.

En otras palabras, un área urbana que sirva como núcleo de dinamización de las actividades dentro de una zona más grande en la ciudad.

En ese sentido, explicó que la idea de esta propuesta de planificación era organizar estas centralidades y permitir que la población pudiera acceder a actividades sin tener que desplazarse largas distancias. Tomando en cuenta esa idea, estos “centros” serían los que deberían en primera instancia crecer en altura, concentrar las edificaciones en las residencias y los usos de suelo mixtos, y que puedan albergar la mayor cantidad de usos posibles. (I)