Avalúo de banco puede superar hasta en 100% el valor municipal

La posibilidad de tener que respaldar la diferencia entre avalúos municipales y bancarios con el patrimonio de las instituciones financieras podría afectar su capacidad operativa, esto porque la brecha, en algunos casos, puede superar el 100% del valor del catastro.

Esto debido a que, según un anuncio del Superintendente de Bancos, Pedro Solines -entre mañana y el jueves-, se presentará una medida para obligar a los bancos a provisionar ese saldo. Es decir, si el banco hiciera un préstamo del 100% de una casa de $ 100 mil, pero el avalúo municipal dice que la vivienda cuesta $ 50 mil, el banco tiene que respaldar con su patrimonio los otros $ 50 mil que entregará al cliente.

Omar Serrano, representante de los afiliados en el directorio del Biess (ente que entrega más del 50% de los créditos hipotecarios), dice que la resolución podría afectar eventualmente su "capacidad de incrementar los créditos hipotecarios en los cantones en donde el avalúo catastral (municipal) difiere sustancialmente del avalúo comercial". Esto, agrega, ya que el valor que les tocaría provisionar "sería significativo en la suma total de los créditos".

En Guayaquil, por ejemplo, la diferencia puede ser más o menos del 20%, según José Núñez, director de Urbanismo, Avalúos y Registros.

La diferencia, según peritos valuadores consultados, surge porque los municipios hacen reportes masivos por sector y no cuentan los detalles de la obra civil y las proyecciones de aumento de plusvalía, información que sí es registrada para hacer un cálculo comercial.

Tyrone Portero, perito valuador y gerente de una empresa de bienes raíces, comenta que la brecha puede ir del 30% al 50%, según la zona.

Por ejemplo, el avalúo municipal de una casa en Belo Horizonte (vía a la costa) puede ser $ 90 mil, mientras que ese bien se vende en $ 120 mil.

Sofía Erazo, corredora de bienes raíces, remarca que hay casos donde las diferencias son muy marcadas debido al acabado de las casas, como los de mármol y con sanitarios importados. En ejemplo ocurre en la ciudadela Alborada; para el Municipio tiene un avalúo total de $ 110.232, mientras en la parte comercial es $ 222.740. En ese caso, la diferencia es del 102% del valor del bien.

Marco Guerra, perito avaluador, dice que este margen se mantiene en otros cantones como Daule. En Castilla, una de las urbanizaciones en esa vía, el metro cuadrado de terreno puede costar en promedio unos $ 140, mientras el Municipio lo valora en unos $ 100.

Una de las razones para estas diferencias, según Diana Cedeño, jefa de Avalúos del Municipio de Daule, es que desde el 2008 se mantienen los mismos valores, pues el cantón acordó no subir los rubros para no aumentar los impuestos prediales a quienes ya tienen su casa.

Para el superintendente de Bancos, ante la brecha de los dos avalúos, los bancos tienen dos opciones: o decirle al Municipio que actualice su base catastral (...) o hacer las provisiones por la diferencia. El objetivo final, dice, sería que los préstamos estén respaldados en información veraz.

Iván Orlando, procurador síndico del Municipio de Samborondón, da una tercera opción, pues dice que si un contribuyente no está de acuerdo con el avalúo de su propiedad, podrá presentar reclamo bajo las normas establecidas por el Cootad (Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización).

Orlando agrega que "la valoración que hacen los peritos de la banca privada o pública (...) en nada perjudican ni obligan a los municipios a considerar dichos informes de avalúos".

Ley de Hipotecas

Discusión: La Ley de Hipotecas se trata desde la semana pasada en la Comisión de lo Económico de la Asamblea.

Contenido: Esa ley permitirá que si una persona no puede pagar su crédito hipotecario, pueda devolver su casa y con ello extinguir la obligación financiera con el banco.